Individualaus namo statyba ar renovacija dažnai vyksta vadovaujantis principu „padaryta kaip sau“, kas reiškia aukštą atlikto darbo kokybę. Tačiau modernizuotų daugiabučių gyventojai ne visada gali pasigirti panašiu atsidavimu medžiagų ir darbų kokybei, nebent namo modernizavimą aktyviai ir kompetetingai koordinuoja bendrijos pirmininkas.
Kai daugiabučio gyventojai nusprendžia sumažinti šildymo išlaidas ir atnaujinti namą, rengiami investicijų planai. Šio plano rengėjas atrenkamas konkurso būdu, dalyvaujant bendrijos pirmininkui, administratoriui ar valdytojui.
Investicijų plano rengimas ir galimi variantai
Gyventojams investicijų plano rengėjas privalo pateikti ne mažiau kaip 2 plano variantus. Svarbu atkreipti dėmesį, ar investicijų plane numatytos patalpų vėdinimo priemonės, nes po renovacijos, dėl gerokai sandaresnių langų, buvusio natūralaus vėdinimo dažnai nepakanka.
Vėdinimas yra viena svarbiausių komforto pastatuose sąlygų. Nors rekuperacija yra efektyvus vėdinimo būdas, ji yra brangoka, o jos įrangos ir vamzdynų montavimui reikia prieiti prie kiekvieno buto. Dėl rekuperacijos įrangos ir darbų kainos galima derėtis su vėdinimo sistemų pardavėjais ir rangovais. Alternatyva gali būti mažiau efektyvūs, bet problemą bent iš dalies sprendžiantys mini rekuperatoriai kiekviename bute. Taip pat yra galimybė įrengti vieną siurblį visam namui ar laiptinei, kuris trauktų orą iš visų butų ir galėtų būti sumontuotas ant stogo, kad nesigirdėtų jo veikimo. Kanalus, per kuriuos oras patektų į namus, galima montuoti po renovuojamo pastato šiltinimo sluoksniu.
Vakarų Europoje siūloma senų daugiabučių apšiltinimo ir vėdinimo problemą spręsti kardinaliai: namus „apvilkti“ gamykloje sumontuotais skydais, kurių izoliacijos sluoksnyje yra langai su oro ištraukimo ir pritekėjimo angomis. Techninių sprendimų yra, tačiau bet kuriuo atveju būtini skaičiavimai apie oro kiekius ir šilumos praradimus. Reikalaukite, kad investicijų plane būtų numatyti vėdinimo sistemos įrengimo variantai, nes investicinis planas tam ir rengiamas, kad būtų galima sužinoti galimybes ir kainas.
Investicijų planų rengėjai privalo pateikti ir apskaičiuoti mažiausiai du skirtingus daugiabučio atnaujinimo priemonių paketus - brangesnį ir pigesnį. Paprastai jie skiriasi sienų apšiltinimo ir apdailos medžiagomis bei būdais. Dažniausiai skaičiuojama vėdinamo fasado su mineraline vata ir plokščių apdaila bei fasado su polistireniniu putplasčiu dengtu tinku kaina. Tačiau praktiškai gyventojams dažniausiai pateikiami tik vėdinamo fasado su mineraline vata ir tinkuojamo su polistireniniu putplasčiu variantai. Tokios sistemos dažnai naudojamos Ignalinoje ir aukštesniuose pastatuose Vilniuje.
Anot specialistų, daugeliu atvejų gyventojai renkasi pigiausią priemonių paketą, o pasirinkimas priklauso nuo gyventojų požiūrio, socialinės padėties ir miesto. Tinkuojamas fasadas su kieta mineraline vata yra pigesnis už vėdinamą fasadą su mineraline vata, bet brangesnis už tinkuojamą su polistireniniu putplasčiu.
Fasadų apšiltinimo būdai ir kainos
Investicijų planų rengimo bendrovių atstovai palygino renovacijos investicijų planuose numatytas kainas, kurios skaičiuojamos pagal specialius kainynus, su realiai sumokėtomis kainomis už darbus. Pastebėta, kad kai kurie darbai gali būti nupirkti iki 15-20% pigiau. Skaičiuojant išlaidas šildymui su 150 mm storio Paroc Linio 10 plokštėmis ir tokio pat storio EPS 70 plokštėmis, kainos gali skirtis priklausomai nuo izoliacijos storio, sistemos pobūdžio, pastato architektūros ir konstrukcijos.
Specialistai pastebi, kad realiai medžiagų ir darbų kaina kartais sumažėja ir iki 30%, priklausomai nuo objekto, jo lokacijos ir darbų apimčių. Todėl svarbu „neprisirišti“ prie investicijų plane nurodytų kainų, stebėti rinkos kainas ir derėtis. Tai gali leisti sutaupyti lėšų ir įsigyti aukštesnės kokybės medžiagas bei įgyvendinti kokybiškesnius sprendimus.
Lyginant vėdinamo ir tinkuojamo fasado įrengimą bei eksploatacines savybes, tinkuojamas fasadas su polistireniniu putplasčiu yra pigiausias ir labai dažnas pasirinkimas. Statybininkai teigia, kad sistema su mineraline vata ir tinku daugiabučių modernizavime nėra dažna, nors individualių namų rinkoje šių sistemų proporcijos gali būti atvirkščios.
Kalbant apie degumo klases, polistireninio putplasčio plokštės su degumą slopinančiais priedais turi E degumo klasę, o akmens vatos gaminiai be dangos priskiriami A1 klasei. Gaisro metu didžiausią žalą dažnai padaro ne ugnis, o dūmai. Renovacijos metu pastatuose žmonės gyvena ir dirba, todėl izoliacinės medžiagos, kol jos neuždengtos, turi atitikti ne sistemos, o grynų medžiagų degumo klasę. Mineralinės vatos plokštės net be dangos neskatina ugnies plitimo.
Nors bendro europinio natūrinių fasadų sistemų vertinimo nėra, egzistuoja ES priimti bandymų standartai, pagal kuriuos vertinamas daugiaukščio pastato fasadas kilus gaisrui. Dėl šių skirtumų kai kurios ES šalys yra įsivedusios natūrinių bandymų standartus ir pagal juos sertifikuoja fasadų sistemas. Statant ir įrengiant fasadą, svarbu atkreipti dėmesį į naudojamų medžiagų degumo klases - kuo aukštesnės klasės medžiagos, tuo fasado sistema yra saugesnė.
Artėjant šaltajam sezonui, aktualios tampa diskusijos apie dideles sąskaitas už būsto šildymą. Karas Ukrainoje dar kartą priminė, kaip svarbu užsitikrinti energinę nepriklausomybę nuo iškastinio kuro ir minimalius energijos poreikius namų šildymui. Deja, didžioji dalis centralizuotai tiekiamos šilumos energijos vis dar sunaudojama energiškai neefektyviuose daugiabučiuose namuose.
Valstybės kontrolės duomenimis, apie 75% centralizuotai tiekiamos šilumos energijos sunaudoja daugiabučiai namai, kurių didžioji dalis (apie 83%) vis dar energiškai neefektyvūs. Šilumos trasose kasmet prarandama apie 15% pagaminamos energijos, o kai kuriose savivaldybėse šie nuostoliai sudaro iki 27%. Tai rodo renovacijos svarbos ir būtinybės.
Renovacijos procesas ir finansavimas
Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicinis planas yra dokumentas, kuriame fiksuojama daugiabučio būklė, šilumos sąnaudos, siūlomos modernizavimo priemonės, jų įgyvendinimo sąlygos, renovacijos kaina ir projekto atsiperkamumas. Paprastai rengiami 2 ar net 3 investicijų plano variantai, suteikiantys gyventojams galimybę rinktis modernizavimo priemones ir kainą.
Pirmiausia, daugiau nei pusė daugiabučio butų savininkų turi pritarti renovacijai (50% butų savininkų + 1 balsas) ir įgalioti valdytoją arba namą administruojančią įmonę užsakyti investicijų planą. Vidutinė investicinio plano kaina svyruoja apie 1500-1800 Eur, priklausomai nuo namo dydžio ir būklės. Jei name yra 80 butų, 1500 eurų padalinama kiekvienam butui, tai sudarytų apie 18,75 Eur vienam butui.
Jei investicijų planas vėliau patvirtinamas ir gyventojai galutinai pritaria renovacijai, jo kaina kompensuojama valstybės. Nuo 2024 m. lapkričio 11 d. daugiabučių namų savininkai gali teikti paraiškas renovacijos paramai gauti per Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) informacinę sistemą APVIS. Paraiškos priimamos tęstiniu būdu iki 2025 m. spalio 1 d. arba kol baigsis paramai skirti 165 mln. eurų.
Paraiška su investicijų planu teikiama APVIS sistemoje. Jei planas patvirtinamas, butų savininkai gali kreiptis dėl lengvatinės paskolos. Patvirtinus finansavimą, prasideda darbų organizavimas. Paraiškos vertinamos pagal pateikimo laiką ir įtraukiamos į finansuojamų projektų sąrašą, jei tenkinami reikalavimai. Skiriama parama pagal fiksuotus įkainius.
Finansavimo sąlygos ir parama
Daugiabučiams, kurie po modernizavimo pasiekia A energinę klasę, paramai skirta 410 mln. eurų. Šiam kvietimui skirta 410 mln. eurų. 2024 metų pradžioje buvo gauta paraiškų už 23 mln. Eur.
APVA 2023 metų pradžioje paskelbė atskirą kvietimą teikti paraiškas daugiabučiams atnaujinti, kurio pagrindinė sąlyga - po renovacijos pasiekti ne mažesnę kaip A pastato energinio naudingumo klasę ir šiluminės energijos sąnaudas sumažinti ne mažiau kaip 40%. Per metus nuo kvietimo pradžios APVA gavo 30 paraiškų, iš kurių 23 projektai jau patvirtinti, likę 17 projektų vertinami ar tikslinami. Bendra patvirtintų projektų rangos darbų vertė apie 23 mln. eurų.
Kadangi lėšos neišnaudotos, kvietimas pratęsiamas iki 2024 m. kovo 18 d. Finansavimo sąlygos apima lengvatinį kreditą (ne didesnės nei 3% dydžio palūkanos pirmus penkerius metus), 100% subsidiją statybų techninės priežiūros projekto parengimui, administravimo faktinėms išlaidoms apmokėti (neviršijant Vyriausybės nustatytų dydžių), 30% kompensaciją rangos darbams energiją taupančioms priemonėms bei papildomą 20% kompensaciją daugiabučio šildymo ir karšto vandens sistemų atnaujinimui.
Pagal šį kvietimą modernizuojamiems daugiabučiams, ketinantiems pasiekti A klasę, numatytas 410 mln. Eur finansavimas. Jei po daugiabučio modernizavimo pasiekiama A energinio naudingumo klasė, galima atgauti pusę renovacijai išleistų lėšų.
Renovacijos būdai ir priemonės
Vidutinis daugiabutis, pastatytas iki 1993 metų, apie 25-35% šilumos energijos praranda per sienas, 20-25% - per langus, o dar 10-20% šilumos energijos iškeliauja per stogą. Didžiausią šilumos energijos kiekį taupo fasado šiltinimas, kuris vidutiniškai sutaupo 20-40% šilumos energijos.
Efektyviausios modernizavimo priemonės yra šiltinimas polistireniniu putplasčiu ir šilumos punkto modernizavimas bei šildymo sistemos balansavimas. Į namo modernizavimo priemonių modelius įtraukiamos energiją taupančios priemonės: šilumos punkto, šildymo ir karšto vandens sistemų modernizavimas, saulės kolektorių įrengimas, išorės sienų šiltinimas, langų ir durų keitimas, balkonų įstiklinimas, natūralaus vėdinimo sistemos atnaujinimas arba rekuperacinės vėdinimo sistemos įrengimas, bendrojo naudojimo elektros inžinerinių sistemų bei apšvietimo atnaujinimas.
Į A klasę įtraukiamas rekuperacinės vėdinimo sistemos butuose įrengimas, siekiant užtikrinti norminius higienos reikalavimus, nors ji neprivaloma A klasės pastatams. Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) priemonės turi atitikti valstybės remiamas priemones, nurodytas programos priede, o jų suminis energinis efektyvumas turi užtikrinti ne žemesnę kaip D energinę naudingumo klasę ir sumažinti skaičiuojamąsias šiluminės energijos sąnaudas ne mažiau kaip 20 procentų.
Svarbi tendencija - alternatyvių energijos šaltinių diegimas planuojamuose atnaujinti daugiabučiuose. Investicijos į šilumos punkto modernizavimą nėra didelės, tačiau vidutiniškai siekia apie 15 eurų už kv. metrą. Tokios investicijos leidžia sutaupyti iki 20-30% šilumos energijos.
Didžioji dalis darbų atliekami pastato šilumos punkte, laiptinėse, rūsiuose, o bute darbai užtrunka tik 3-4 valandas. Gyventojams nereikia savarankiškai deklaruoti suvartoto karšto vandens kiekio, nebelieka galimybės nesąžiningiems vartotojams piktnaudžiauti. Automatizuotas šilumos punktas, lyginant su elevatoriniu, leidžia sutaupyti iki 30% energijos.
Daugelyje senų sovietinių daugiabučių šildymo sistema yra vienvamzdė, tačiau ją galima ir reikia sutvarkyti, kad šiluma nebūtų švaistoma. Vienvamzdės sistemos pertvarkymui UAB „IMI Hydronic Engineering“ siūlo paprastus, bet efektyvius produktus. Prieš balansuojant šildymo sistemą, iš jos turi būti pašalintas oras ir sistema išvalyta nuo purvo nuosėdų.
Renovacijos kaina ir atsipirkimas
Kauno būsto modernizavimo agentūros vadovė aiškino, kad modernizacijos kaina nėra fiksuota ar vidutinė, nes ji tiesiogiai priklauso nuo gyventojų pasirinktų sprendinių investiciniame plane. Vidutinė renovuojamo daugiabučio rangos darbų kaina svyruoja nuo maždaug 350 tūkst. iki 1 mln. eurų ir daugiau. 1 kv. m. naudingojo ploto rangos darbų kaina dažniausiai siekia apie 450 eurų, o vidutinio 50 kv. m. buto renovacijos kaina - apie 21 tūkst. eurų, neįvertinus valstybės paramos.
Valstybės parama suteikiama daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto parengimo, projekto administravimo ir statybos techninės priežiūros, taip pat namo atnaujinimo (modernizavimo) priemonių įgyvendinimo išlaidoms iš dalies dengti. Nuo šiol valstybės parama apskaičiuojama fiksuotu įkainiu, kuris priklauso nuo daugiabučio dydžio ir siekiamos energetinio naudingumo klasės.
Gyvenant standartiniame 45-55 kv. metrų ploto bute, įskaičius valstybės paramą ir išdėsčius sumą per 20 metų laikotarpį, už daugiabučio renovaciją teks mokėti apie 140-180 eurų per mėnesį. Tačiau po renovacijos gyventojai taip pat per mėnesį vidutiniškai sutaupo 40-50 eurų šildymui ir 10 eurų pastato priežiūros darbams, taigi galutinė renovacijos kaina per mėnesį tokiam butui sieks apie 90-120 eurų.
Gyventojams, turintiems teisę į būsto šildymo išlaidų kompensaciją, valstybė pilnai dengia visas su daugiabučio renovavimu susijusias išlaidas.
Renovacijos naudą yra įprasta vertinti vien pagal visų investicijų atsipirkimą. Tačiau renovacija pirmiausia yra namo remontas, užtikrinantis pastato ilgaamžiškumą, saugumą ir komfortą. Energiją taupantys sprendimai, tokie kaip fasado ir stogo šiltinimas, langų keitimas, yra ekonomiškai pagrįsti ir greitai grąžina investicijas, atsipirkdami per 3-5 metus. Visa kita - fasado apdaila, stogo dangos keitimas, vamzdynų atnaujinimas - yra būtinos remonto išlaidos, kurios užtikrina pastato techninę būklę, komfortą ir vertės išlaikymą.
Po atnaujinimo gyventojai gauna didesnį šiluminį komfortą, stabilesnę vidaus temperatūrą, geresnę oro kokybę, mažiau triukšmo, o pats pastatas tampa techniškai patikimesnis ir ilgaamžiškesnis. Sąskaitos už šildymą gali sumažėti net iki 70%.
Buto vertės padidėjimas po renovacijos
Nekilnojamojo turto agentūros atstovai skaičiuoja, kad Vilniuje renovuoto daugiabučio buto vertė vidutiniškai padidėja apie 10-20%, priklausomai nuo renovacijos lygio, apimties ir atliktų darbų kokybės. Mažesniuose miestuose vertės prieaugis gali būti mažesnis arba net neigiamas, nes pati renovacijos kaina irgi bus didesnė.
Buto vertė po renovacijos didėja ne tik dėl pagerėjusios pastato techninės būklės, bet ir dėl mažesnių šildymo sąnaudų, geresnio energetinio efektyvumo, atnaujintų inžinerinių sistemų ir estetiškai patrauklesnės aplinkos. Renovuotas namas dažniausiai turi tvarkingesnes bendrąsias erdves, liftus, fasadą, o tai tiesiogiai veikia pirkėjų suvokiamą vertę.
Vidutinė 1 kv. m. kaina senos statybos miegamajame rajone Vilniuje yra apie 2-2,2 tūkst. eurų. Tokio buto renovuotame name kaina siektų 2,3-2,6 tūkst. eurų už 1 kv. m. Jei butas nuomojamas renovuotame name, jo nuomos kaina irgi kyla panašiai - apie 10-15%.
Kaune vidutinė 1 kv. m. pardavimo kaina senos statybos miegamajame rajone yra apie 1,6-1,8 tūkst. eurų, o renovuotame name - 1,9-2,1 tūkst. eurų už 1 kv. m. Klaipėdoje atitinkamai prieš renovaciją 1 kv. m. buto kainuoja 1,4 tūkst. eurų, po renovacijos - 1,8 tūkst. eurų.
Renovacijos trukmė ir lengvatinė paskola
Daugiabučio renovacijos trukmė nuo valstybės paramos teikimo sutarties pasirašymo iki rangos darbų pabaigos vidutiniškai svyruoja nuo 24 iki 40 mėnesių. Laikas priklauso nuo projekto sudėtingumo ir įvairių veiksnių (pvz., statybos leidimų gavimo, projektavimo, savininkų ginčų trukmė). Jei vertiname tik rangos darbų etapą, jis paprastai trunka nuo 6 mėn. iki 1,5 metų.
Gyventojai dar gali pasinaudoti lengvatinės paskolos teikimo sąlygomis, mokėdami fiksuotas 3% metines palūkanas. Paskolos terminas - 20 metų.
Specialistai praneša, nuo ko pradėti daugiabučio renovaciją: svarbiausi yra du aspektai
Kaip gauti finansavimą?
Namo renovaciją svarstantys daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkai pirmiausia turėtų kreiptis į administratorių, kuris organizuoja susirinkimą ir pateikia visą informaciją apie kvietimo esmę bei procedūras, taip pat organizuoja balsavimą dėl investicinio plano parengimo.
Gavus gyventojų daugumos pritarimą dėl investicinio plano parengimo, administratorius samdo išorės ekspertus, kurie parengia investicinį planą. Paprastai investicinis planas parengiamas per mėnesį. Parengtas investicinis planas teikiamas daugiabučių gyventojams tvirtinimui. Gavus daugumos pritarimą, administratorius Aplinkos projektų valdymo agentūrai pateikia paraišką paramai gauti.
Nuo paraiškos paramos gavimui pateikimo iki rangos darbų pradžios paprastai praeina apie pusantrų metų. Per šį laiką pasirašoma paramos sutartis, finansavimo dokumentai, vykdomi pirkimai, rengiamas techninis darbo projektas. Pateikus paraišką finansavimui dabar, galima tikėtis, kad daugiabučio rangos darbai prasidės pirmąjį 2026 metų pusmetį.
Vidutiniškai 45-55 m² butui renovacija kainuoja apie 140-180 eurų per mėnesį (įskaičiuojant lengvatinės paskolos palūkanas). Po renovacijos gyventojai sutaupo apie 40-50 eurų šildymui ir 10 eurų priežiūros darbams, todėl galutinė suma siekia 90-120 eurų per mėnesį. Bendras renovacijos biudžetas tokiam butui siekia apie 10 000-11 000 eurų, atsižvelgiant į ~250 eurų/kv. m vidutinę kainą prieš paramą.
Renovacijos kaina tiesiogiai priklauso nuo siekiamos energinio efektyvumo klasės. Aukščiausios - A klasės - renovacija yra brangiausia, tačiau užtikrina mažiausias šildymui sąnaudas.
Didžiausią energijos taupymą suteikia langų keitimas, sienų ir stogo šiltinimas, vėdinimo sistema su šilumos grąža. Šių priemonių derinys sukuria dvejopą naudą: mažesnes sąskaitas ir geresnę gyvenimo kokybę.
tags: #tinkuojamas #fasadas #investicinis #planas #ikainis