Sankcijos už sutarties dėl pirminės apdailos nesilaikymą notarinė sutartis: teisinės pasekmės ir praktiniai aspektai

Ieškovas teigė, kad tarp rūpintinės A. S. ir atsakovės H. V. nebuvo sudaryta notaro patvirtinta pavedimo (įgaliojimo) sutartis ar turto perdavimo valdyti patikėjimo teise sutartis, kurioje būtų apibrėžiamos rūpintojo teisės ir pareigos, susijusios su veiksnaus asmens turto valdymu, naudojimu ir disponavimu. Tarp jų buvo sudarytas tik įgaliojimas atlikti palikimo, likusio po A. S. sesers A. A. mirties, priėmimo veiksmus, tačiau šis įgaliojimas nesuteikė teisės nei valdyti ir tvarkyti A. S. asmenines lėšas, nei sudaryti dovanojimo sandorius jau po palikimo priėmimo. Dovanojimo sutartys turi būti vertinamos kaip vienas sandoris, kurio tikrasis tikslas yra padovanoti tiek H. V., tiek ir E. Kasacinis teismas pasisako apie veiksnaus asmens ir rūpintojo ryšį - pavedimo arba turto perdavimo valdyti patikėjimo teise sutartį, kurioje nustatomos rūpintojo teisės ir pareigos.

Taigi veiksnus fizinis asmuo, kuriam nustatyta rūpyba, išsaugo neapribotą savo veiksnumą ir gali savo veiksmais įgyti civilines teises ir susikurti civilines pareigas, tačiau kartu sutartimi gali pavesti rūpintojui įgyvendinti konkrečias turtines teises ir pareigas, kurių dėl sveikatos būklės negali įgyvendinti savarankiškai. Tuos veiksmus, kuriems atlikti nebuvo sudaryta veiksnaus asmens ir rūpintojos pavedimo ar turto perdavimo valdyti patikėjimo teise sutartis, ir sveikatos būklei leidžiant, veiksnus asmuo gali atlikti ir pats. Rūpintojo ir veiksnaus fizinio asmens tarpusavio santykiams turi būti taikoma sutartis, nes rūpintinis negali tam tikrų veiksmų atlikti pats dėl objektyvių, sveikatos sutrikimų nulemtų priežasčių, bet paprastai supranta tų veiksmų tikslus ir padarinius ir juos dažniausiai apibrėžia sutartyje su rūpintoju.

< tagdescr >Sąžiningumas, notarinės formos laikymasis ir aiškūs pavaldumo santykiai: nagrinėjamas atvejis rodo, kad teismai vertina tikruosius ketinimus ir sutarčių sudarymo aplinkybes, kai kalbama apie dovanojimo sandorių teisėtumą ir nuosavybės teisės įgijimą pirminės apdailos kontekste.

Keli teisiniai kertiniai principai

Atkreiptinas dėmesys, kad tai, jog A. S. nebuvo išdavusi įgaliojimo H. V. tvarkyti jos lėšas, nereiškia, kad tarp jų nebuvo susiklosčiusių sutartinių atstovavimo teisinių santykių. Aplinkybės rodo, kad tarp jų buvo sudaryta žodinė pavedimo sutartis, t. y. susitarimas sudarytas jų vidiniuose atstovavimo santykiuose. Šiuo pagrindu H. V. buvo perduota A. S. banko kortelė, suteikta informacija apie jos banko kortelės kodus ir suteikta teisė paimti iš sąskaitos lėšas.

Kasacinis teismas pabrėžia, kad tikrinant dovanojimo sandorių teisėtumą būtina įvertinti tikruosius šalių ketinimus bei sutarčių sudarymo aplinkybes. Reikia analizuoti laikotarpį, per kurį buvo sudaromi sandoriai, A. S. finansines galimybes sandorių metu ir ar ji tuo metu turėjo visą pinigų sumą, kurią galiausiai padovanojo H. V. ir E. Kasacinis teismas taip pat įspėja, kad sąžiningas asmuo laikosi įstatymų ir nevengia jų laikytis.

Civilinio kodekso 1.81 straipsnyje nurodyta, kad turi būti įrodyta, jog pagrindinis ir vienintelis sutarties šalių ketinimas buvo skirtas tikslui, priešingam viešajai tvarkai ar gerai moralei. Taip pat nagrinėjant nekilnojamojo turto pirkimą, notarinės sutarties pasirašymas laikomas esminiu akcentu. Jei pasitaiko trūkumų dokumentuose arba prieštaravimų normoms, notarai apie tai informuoja šalis ir netvirtina sandorio kol trūkumai nepašalinami.

Teismų praktika rodo, kad pirkėjas, įvykdęs finansinį įsipareigojimą ir pirkęs butą savo lėšomis, gali įgyti nuosavybės teisę net ir be notarinės sutarties, kai sumokėta didesnė dalis kainos ir kai šie finansiniai įsipareigojimai buvo įvykdyti neformalioje sutartyje. Tokiu atveju svarbiausia yra įrodyti visą sąlygų visumą, įskaitant preliminariąją sutartį, kurios pagrindu pardavėjas įsipareigoja pastatyti ir parduoti butą, o pirkėjas įsipareigoja sumokėti.

Praktiniai patarimai pirkėjams

• Peržiūrėkite preliminariąją sutartį - ji turi atitikti Civilinio kodekso reikalavimus: aiškiai nurodyta kaina, statybų terminai, darbų apimtis, teisių suvaržymai, jūsų teisės į žemės sklypą, rangovų duomenys, specialios nuostatos dėl finansavimo ir atliktų darbų.
• Įtvirtinkite finansavimą - sutartyje įrašykite, kad būstas yra finansuojamas pirkėjo lėšomis, o pardavėjas veikia kaip užsakovas; tai stiprina jūsų teisinę padėtį ginčo atveju.
• Rinkite ir saugokite įrodymus - preliminariosios sutarties egzempliorių, bankinių pavedimų kopijas, priėmimo-perdavimo aktus, nuotraukas iš buto, atliktų darbų sąmatas ar sąskaitas, el. laiškų ir kitų komunikacijos įrodymų.
• Nuosavybės teisės įrodymas - turėkite laikyti aiškų turto perdavimo įrodymą (priėmimo-perdavimo aktą ar panašų dokumentą) ir įrodyti naudojimąsi turtu (įsikėlimą, remontus, draudimą, mokesčių mokėjimą).
• Kreipkitės į teismą - esant situacijai, kurioje pardavėjas delsia pasirašyti notarinę sutartį ar bankrutuoja, galima prašyti teismo pripažinti nuosavybės teisę pirkėjui, o likusiųjų kainos dalių atveju - įpareigoti jos padengimą ir įregistruoti nuosavybę pirkėjo vardu.

Taip pat labai svarbu suprasti, kad preliminarioji sutartis ne tik formalumas - ji gali suteikti realią teisinę apsaugą pirkėjui. Jei sumokėjote didelę kainos dalį, naudojatės būstu ir sąžiningai vykdote įsipareigojimus, net ir nesudarius notarinės sutarties, galite būti pripažintas teisėtu savininku. Įstatymas ir teismai tokiose situacijose dažnai gina pirkėją, nes būstas dažnai kuriamas iš jo lėšų. Todėl svarbiausia - aktyviai ginti savo teises: investicijos ir nuosavybės teisės gali būti apgintos net sudėtingoje situacijoje.

Papildomi praktiniai aspektai dėl sandorių vykdymo ir sankcijų

Viešųjų pirkimų sutartyse turi būti numatytos sankcijos už netinkamą sutarties vykdymą, įskaitant ir atvejus, kai tiekėjas nesilaiko žaliųjų (aplinkosauginių) reikalavimų. Vien sutarties vykdymo priežiūros mechanizmas nepakanka - sankcijos, tokios kaip baudos, netesybos ar kitos priemonės, taikomos tik įvykdžius pažeidimą, o jų dydį nustato pirkimo vykdytojas, atsižvelgdamas į objektą, nuostolius ir rizikas. Sankcijos turi būti proporcingos ir atlikti kompensuojamąją funkciją, bet tuo pačiu neapriboti konkurencijos.

Taip pat svarbu suprasti, kad pirkimo metu gali būti taikomos įvairios nuosavybės teisės perdavimo formos (perdavimas pasirašant sutartį arba vėliau pagal sutartas sąlygas), o kartais turtas perkamas su banko finansavimu - tada nuosavybės teisė dažnai perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju. Bankų sąlygos reikalauja, kad turto savininku hipotekos formavimo metu būtų pirkėjas. Tai dar vienas išskirtinis praktinis aspektas, į kurį reikia atkreipti dėmesį.

Rinkoje įprasta, kad pirkėjas padengia dalį kainos jau prieš statybos pabaigą, o pardavėjas tęsią darbus. Teisė į nuosavybės teisę gali būti ginama, kai pirkėjas atliko reikšmingą įmoką (dažnai virš 40-50 proc., kartais ir daugiau). Tačiau teismai atsižvelgia ne tik į sumos dydį, bet ir į tai, kaip ši suma buvo panaudota statyboms ir ar turtas faktiškai perduotas.

Santrauka pagrindinių taisyklių

1. Nepasdamas notarinės sutarties, pirkėjas gali įgyti nuosavybę, jeigu sumokėta reikšminga kainos dalis ir įrodyta, kad turtas faktiškai buvo perduotas bei kad pirkėjas naudodavosi turtu.
2. Pagrindinis įrodymas yra preliminarioji sutartis, kurioje aiškiai apibrėžiama, kad pardavėjas įsipareigoja pastatyti ir parduoti turtą, o pirkėjas - sumokėti. Ši sutartis turi atitikti Civilinio kodekso reikalavimus.
3. Svarbu įrodyti, kada turtas buvo perdarytas į nuosavybės teisę ir ar buvo įvykdyta visa įmoka - teismai dažnai remiasi faktinėmis sąlygomis, o ne tik formalumais.
4. Jei sandorio šalis sąmoningai vengia įstatymo reikalavimų formos laikymosi, tai laikoma neteisingu elgesiu ir gali būti pagrindas teisiniams veiksmams.

tags: #sankcijos #del #nesilaikimo #notarines #sutarties #del