Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutartiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Šio straipsnio tikslas - išryškinti, kodėl preliminarioji sutartis, ypač kai tikslas - dalinė apdaila arba pirkimas be pilnos statybos pabaigos, yra būtina, kokie yra esminiai jos elementai bei kaip teisingai įtraukti dalinę apdailą ir kitus svarbius aspektus. Pateikiame praktinius patarimus, išsamius punktus ir rizikų apžvalgą, kad sandoris būtų aiškus, saugus ir kuo mažiau rizikuotų abiejų šalių interesai.
1. Tikslumas ir identifikavimas
- Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtina nurodyti jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuoti parduodamą turtą bei sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
2. Esminės sąlygos, kaina ir mokėjimo terminas
- Esminės sąlygos. 3. Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą, o jeigu mokėjimas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - nurodykite tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
3. Trečiosios šalys ir įsipareigojimai
- Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą (pvz., nuomos sutartis, įkeitimas, teisiniai ginčai).
- Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje numatykite, kad iki sudarant preliminarią sutartį šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, taip pat įtvirtinkite papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis nepažeis įsipareigojimų, susitarimų su trečiosiomis šalimis.
4. Baldai, įranga ir įkeitimai
- Baldai ir daiktai. Jei būstas parduodamas su baldais ar buitine technika - būtina pridėti daiktų sąrašą ir nurodyti, ar jie perduodami neatlygintinai. Priešingu atveju reikalavimus dėl įsiskaitymo mokesčių gali turėti įtakos kreditavimo sąlygoms.
5. Patalpų fotofiksacijos ir dokumentų priedai
- Patalpų fotofiksacijos. Galima pridėti priedą su patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijomis, kurios būtų dalis sutarties. Atlikti galima du kartus: prieš preliminarią sutartį ir perduodant patalpas.
6. Notarinės sutarties terminas ir baimės dėl delsimo
- Terminas notarinei pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui dažniausiai yra 2-8 savaitės nuo preliminarios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar reikia papildomų leidimų ar sutikimų (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas). Jei per nustatytą laiką notarinės sutarties sudaryti nepavyksta - vienai šaliai gali būti taikoma bauda, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.
7. Pirmasis mokėjimas, avansas ir rankpinigiai
- Pirmasis mokėjimas. Dažnai 5-10% perkamo turto kainos, kai kuriais atvejais iki 30% ar daugiau. Rankpinigių dydis įskaitomas į bendrą kainą. Rankpinigių tikslas - įpareigoti šalis laikytis susitarimo.
8. Notarinės išlaidos ir jų pasidalijimas
- Notarinės išlaidos. Nurodykite, kaip jas dengsite: paprastai pirkėjas jas dengia, tačiau praktikoje dažnai šalis jas pasidalina perpus.
9. Pakeitimai ir jų įforminimas
- Pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių tai padaryti atskirame dokumente - galima keisti ir el. būdu, bet tik abipusiu susitarimu.
10. Sutarties galiojimas ir perdavimas
- Sutarties galiojimas gali būti iki nustatytos datos arba iki notarinės sutarties sudarymo momento. Turto perdavimas atliekamas tada, kai pirkėjas pilnai atsiskaito. Palyginti - įsivaizduokite, kad perdavimas gali būti užfiksuotas tik pasirašant perdavimo aktą arba sutartį, kai finansavimas yra užbaigtas.
11. Turto perdavimo protokolavimas ir praktiniai patarimai
- Perdavimas. Rekomenduojama užfiksuoti skaitiklius (elektros, vandens, dujų) prieš perdavimą ir po jo, kad pirkėjas nebūtų atsakingas už ankstesnius suvartojimus. Taip pat rekomenduojama atlikti fotofiksacijas patalpų ir baldų įsipareigojimų laikymui.
12. Atsakomybė už įsipareigojimų nevykdymą
Sutarties sąlygų nevykdymas gali sukelti civilinę atsakomybę - viena šalis gali kreiptis į teismą. Standartiškai, jei pagrindinės sutarties nepavyksta sudaryti dėl pirkėjo kaltės - pirkėjas praranda avansą; dėl pardavėjo kaltės - pardavėjas grąžina avansą ir gali mokėti baudą. Todėl būtina aiškių rizikų ir bausmių mechanizmų įtvirtinimas preliminarioje sutartyje.
13. Dalinė apdaila ir įsigijimo scenarijai
Preliminarioji sutartis ypač svarbi įsigyjant nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba kuriam finansavimas gaunamas iš paskolos. Dalinė apdaila gali būti reikšminga sandorio dalis, kai apibūdinamos konkrečios apdailos galimybes, terminai ir sąlygos, įskaitant įskaitų įtraukimą į kainą ar laiką, per kurį darbus turi atlikti pardavėjas ar subrangovas.
Praktiniai patarimai dėl dalinės apdailos įtraukimų
- Tiksliai apibrėžti, kokie darbai laikomi daline apdaila (paviršiai, sienos, santechnika, vidaus įranga) ir kokie darbai įeina į pagrindinę sutartį.
- Nurodyti atsakomybės pasidalijimą dėl eiliškomų darbų, medžiagų tiekimo ir garantijų.
- Įtraukti terminus, kada bus baigti papildomi darbai ir kokie įmokos etapai bus susieti su jų pabaiga.
KAIP pakeisti įsitikinimus ir patį gyvenimą?
Galutinė nuoroda: preliminarioji sutartis yra pagrindas užtikrinti, kad sandoris įvyks laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Jei kyla abejonių dėl savo teisių ar rizikų - kreipkitės į NT brokerį ar teisininką, kuris paruoš profesionalią sutartį, atitinkančią Jūsų situaciją.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Ar galima keisti preliminarios sutarties sąlygas po jos sudarymo? Taip - tik bendru rašytiniu abiejų šalių susitarimu, priedais, kuriais aiškiai nurodomi keičiami punktai.
- Kada reikia sudaryti preliminarią sutartį? Prieš atliekant finansinius įsipareigojimus ar avansą, kai tik turto dokumentai yra aiškūs ir niekas nekelia abejonių dėl teisėtumo.
- Ką daryti, jei pardavėjas negali suteikti visų reikalingų leidimų iki pagrindinės sutarties sudarymo? Sutartyje numatykite realų laiką leidimams gauti ir baudas už vėlavimą, jei tokie dokumentai negaunami laiku.
tags: #preliminari #nekilnojamo #turto #pirkimo #sutartis #daline