Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris numato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. Aplinkos ministerija Eltai pabrėžė, kad 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas. Šiame straipsnyje aptariame naujus reikalavimus patalpoms, kuriose nebūtina apdaila, ir kaip tai paveiks nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje.
Kas yra 100 proc. baigtumas?
100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje. Norėdamas gauti statybą leidžiančiu dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte. Taigi, 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Minimalūs reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris. Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršius parengtas dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai. Įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos. Užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Kaip keisis naujos statybos butų pardavimas?
Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Taip pat taikomos tos pačios nuostatos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims. Nauji reikalavimai bus taikomi tik tiems daugiabučiams (3 ir daugiau butų), kuriems statybos leidimas išduotas jau prasidėjus 2024 metams. 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.
Namo pridavimas, Namo registravimas, Infostatyba, Statybos teisė - argumantai už ir prieš namo pridavimą rodomi Portalo pridavimai.lt vadovo Manto Milašausko pastebėjimais. Pasak jo, bauda už neregistruotą namą, bauda už nebaigtas statybas ir kiti pažeidimai gali įsprausti į nemenkas finansines rizikas. Netrukus minimos baudos už registravimą ir naudojimą gali būti skiriamos už neteisėtas statybas ar neatliktas užbaigimo procedūras. Tačiau įstatymų pakeitimai taip pat skatina tikslų registravimą ir teisinius pagrindus pirkėjams apsaugoti.
Gyvenamosios vietos registravimas yra susijęs su daugybe aspektų, tokių kaip vaikų darželiai, mokyklos, balsavimas, GPM lengvata ir pan. Norint turėti deklaruotą gyvenamąją vietą, būtina turėti registruotą nekilnojamąjį turtą. Jei namas pastatytas, bet nepriduotas - situacijos yra keblios ir gali būti sprendžiamos per savivaldybės darbuotojų praktiką. Praktikoje deklaruotos vietos gali būti su 40 proc., 70 proc. ar net 90 proc. baigtumu, tačiau 100 proc. baigtumo įteisinimas vis tiek laikomas būtinu norint užtikrinti notaro ir registravimo procesų vieningumą.
Mokestinės prievolės parduodant nekilnojamą turtą
GPM mokesčio lengvatos ilgalaikio laikymo atveju: pirkėjas, įsigydamas gyvenamąją vietą, kuri buvo gyventa ne trumpiau nei dvejus metus ar įsigyta/registruota prieš 10 metų, gali gauti mokesčio lengvatą pardavus turtą. Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 53 punktas aiškiai nurodo, kad pajamos gali būti apmokestinamos lengvata, jei nuosavybė buvo gyventojų gyvenamojoje vietoje tam tikrą laiką. Todėl būtina įteisinti namą ir laikytis nustatytų terminų, jei tikimasi ateityje parduoti turtą.
Įkeitimas bankui
Jei reikalingas banko finansavimas, registruoti ir įkeisti turtą bus privaloma kelis kartus. Jei statybas užbaigus bus pateiktas terminas, per kurį namas privalo būti teisiškai užbaigtas, bankas gali keisti palūkanas ar bausti už kreditavimo sutarties pažeidimą. Praktiškai apie pusė visų šių darbų skiriama finansavimui ir įkeitimui bankui. Taigi, naujoji tvarka gali didinti išlaidas ir ilgesnius statybos terminus.
Dovanojimas ir paveldėjimas
Argumentas, su kuriuo susiduria daug senjorų ar paveldėtojai: namai gali būti pastatyti, bet nebaigti sutvarkyti, o vėliau - įteisinimas gali tapti sudėtingu procesu. Todėl tėvai dažnai pradeda tvarkyti turtą iš anksto, norėdami užtikrinti paveldėjimą be ginčų. Milašausko patirtis rodo, kad kai kurios situacijos reikalauja detalių sprendimų, kad įteisinti namą būtų įmanoma net ir po ilgesnio laiko.
Ar verta laukti įstatymo įsigaliojimo?
Naujoji tvarka keičia statybų procesų rizikas ir atsakomybės pasiskirstymą: senesni negyvenamų ar dalinai įrengtų patalpų projektai gali būti keičiamų sąlygų atvejais, o pardavimai turi būti pradėti tik įregistravus 100 proc. baigtumą. Pritaikant naująją tvarką, daugiabučiuose pastatuose ir kituose pastatuose įrengtiems butams bus būtina laikytis 100 proc. baigtumo reikalavimų, o individualiems namams ši taisyklė nebus taikoma. Keičiasi projekto kūrimo etapas: vietoj trijų, atsiranda du projektavimo etapai, o esminis sprendimų etapas tampa architektūrinės idėjos lygmeniu, kuriame reikia dar daugiau išankstinių sprendimų dėl apdailos.
Statybų įstatymo pakeitimai gali užtrukti ir pabrėžia atsakomybės perskirstymą tarp statytojo, vystytojo ir pirkėjo. Nors iš pradžių gali atrodyti, kad nauja tvarka apsunkins pirkimą ir pardavimą, ji taip pat suteikia aiškų pagrindą dėl 100 proc. baigtumo įregistravimo ir pirkėjų apsaugos. NT vystytojai turės įtraukti papildomas eilutes į biudžeto ir projekto planus dėl ilgesnių statybos terminų ir galimų bankroto rizikų. Jei iki pakeitimų įsigaliojimo buvo galima parduoti nebaigtus butus, dabar tokia galimybė išnyksta, o preliminarios sutartys negalės būti oficialiai įregistruotos be 100 proc. baigtumo.
- Nauji nuostatai taikomi tik daugiabučiams pastatams su 3 ir daugiau butų, kurių statybos leidimas buvo išduotas jau 2024 metų pradžioje.
- Individualūs namai ir kotedžai liks be 100 proc. baigtumo apribojimo.
- Projekto rengimo etapai sumažinti iš 3 į 2; didesnis dėmesys skiriamas architektūrinei idėjai ir techninei sprendimų patikrai.
Jeigu norite profesionalaus plano dėl naujosios tvarkos įgyvendinimo, kreipkitės į statybos įmonę Vilniuje. Mes siūlome visą spektrą paslaugų: nuo projektavimo iki galutinės patalpų apdailos, įskaitant leidimų tvarkymą, pamatų įrengimą, konstrukcijų montavimą, apdailos darbus ir įkeičiamų patalpų parengimą bankui. Dėl komercinių patalpų remonto ir apdailos kviečiame kreiptis į Fauresta - teikiame kompleksines paslaugas Vilniuje ir Vilniaus rajone, laikydamiesi techninių reikalavimų ir terminų. Tel.: +370 606 77933.
Informacinė lentelė: pagrindinės naujovės ir pasekmės
| Aspektas | Taikymas | Pasekmės |
|---|---|---|
| 100 proc. baigtumas | Daugiabučiai (3+ butai), kitos paskirties pastatai | Pirkimai-perleidimai tik registravus baigtumą |
| Dalinių apdailos atvejai | Leidžiami tik esant projektei nurodytai dalinei apdailai | Butų įrengimas gali būti tęsiamas vėliau |
| Notaro sutartys | Preliminari sutartis gali būti patvirtinta tik po 100 proc. baigtumo registravimo | Ribojimai pirminėje užsienio ar vidaus rinkoje |
| Nekilnojamojo turto registravimas | NTR įregistravimas per 3 mėnesius po užbaigimo akto | Baudų rizika už neteisingą registravimą |