Patalpos kuriose neprivaloma apdaila: ką keičia nauji teisės aktai Lietuvoje

Aplinkos ministerija paaiškina 100 proc. Nuo 2024 m. sausio Lietuvoje gyvenamąsias patalpas bus galima įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui. Pastaruoju metu ministerija dažnai sulaukia klausimų, kokie statybos ir apdailos darbai turi būti atlikti, kad pastatas būtų laikomas visiškai užbaigtu. Kalbame ne apie sienų spalvą ar vonios įrangą, o apie tuos darbus, kurių patys pirkėjai negali pasidaryti. Naudoti pastatą galima tik tada, kai jo statyba užbaigta ir pastatas įregistruotas. Šimtaprocentinį baigtumą galima fiksuoti, kai pastate baigti visi bendrieji dalykai - konstrukcijos, inžinerija, lauko darbai, o bute palikta tiek, kad žmogus galėtų įsirengti pagal savo skonį.

Šiuo metu 100 proc. baigtumo sąvoka apibrėžiama taip: pastatas yra užbaigtas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę laikyti statinį užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygiu. Nekilnojamojo turto vystytojui statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Daugiabučio namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra privaloma, o įrengti butus reikia tik tuo atveju, jei tai numatyta pastato projekte.

Minimalūs reikalavimai dalinei apdailai 100 proc. baigtumei

Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris; patalpose kuriose neprivaloma užbaigti apdailą - atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai; įrengti funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos; užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.

Taip pat svarbu, kad statybos įstatymo pakeitimai įteisina ribojimą - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai gali toliau sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau ji patvirtinama tik registravus 100 proc. pastato baigtumą.

Greičiau įsigyjamas 100 proc. baigtas pastatas ar dalinė apdaila?

Pastarojo laikotarpio reglamentavimas lems, kad daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti rengiamas su nebaigta tam tikra apdaila, o butų įrengimo lygis gali būti įrašomas į pastato projektą. Šiuo atveju įregistruojamas 100 proc. baigtumas gali būti pasiekiamas be privalomos visų butų įrengimo, jei tai numatyta projekte. Tačiau jei projekte numatyta pilna apdaila, 100 proc. baigtumą įregistruoti reikės ją užbaigti. Taip pat numatoma, kad prekybos paskirties pastatų techninis projektas gali būti rengiamas su nebaigta vidaus apdaila, kurioje įstatomi langai ir durys į pabaigos zonas, o grindų pagrindai įrengiami atitinkamai.

Kokie darbai laikomi užbaigtu 100 proc. baigtume?

• įdėti langus, palanges ir duris į įėjimus;
• patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailos, paruošti paviršiai dažymui, plytelių klijavimui ar tapetavimui ir įrengti pagrindus grindų dangoms;
• įrengti funkcionuojančias ir reikalavimus atitinkančias inžinerines sistemas;
• užbaigti bendrojo naudojimo patalpų apdailą.

Šiuo metu Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimai padės supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą, apsaugoti pirkėjus ir aiškiai atskirti darbus, kuriuos gali atlikti pats gyventojas nuo tų, kuriuos turi atlikti statytojas.

Kaip keisis naujojo reglamento įsigaliojimas ir pardavimai?

Naujoji tvarka įsigaliojo 2024 m. sausio 1 d. ir taikoma daugiabučiams pastatams, kuriems statybos leidimas išduotas prasidėjus 2024 m. Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruotoms dalims. Individualiems gyvenamosios paskirties namams, kotedžams ir pan. 100 proc. baigtumo reikalavimai netaikomi.

Preliminariosios sutarties patvirtinimas notaro dalyvavimu galės vykti tik tada, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Pirkėjai vis dar gali pasirašyti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau jos įvykdymas nebus užtikrinamas iki pastato baigtumo registracijos.

Kodėl tai svarbu pirkėjams ir vystytojams

Aplinkos ministerijos teigimu, pagrindiniai šių pakeitimų tikslai - supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus. Nuo 2024 m. pradžios pirkėjai galės įsigyti tik visai užbaigtus butus ar patalpas, o dalinai užbaigti pastatai ir jų dalys bus įsigyjami tik tuo atveju, kai tai numatyta projekte. Taip pat keisis projektavimo etapų skaičius: vietoj trijų etapų bus du etapas, o architektūrinė idėja tampa esminiu sprendimu rengiant projektinius pasiūlymus. Taip pat įvedama įsipareigojimo stendas sklype su informacija apie projektą ir sąlygas.

Be to, reglamento pakeitimai numato nuostatą, kad statinio pridavimas, registravimas ir baigtumas turi būti įgyvendinti per nustatytus terminus. Bankai gali kelti papildomus reikalavimus dėl įkeitimo ir finansavimo, o statinių pridavimas gali būti susijęs su baudomis už neįregistruotą statybą ar neteisėtą veiklą.

Teisiniai pavyzdžiai ir praktika

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje buvo nagrinėta situacija, kurioje garantinio aptarnavimo metu kilęs eismo įvykis palietė automobilio turtinę žalą. Teismai pabrėžė, kad garantijos taisyklės neapima žalos kilusios dėl serviso darbuotojų veiksmų; servisas atsako už jų veiksmus ir žalą įvertinti reikia realiai. Tai iliustruoja principą, kad teisiniu keliu reikia išlaikyti aiškiai nustatytą reikalavimą dėl žalos atlyginimo, o ne automatiškai reikalauti visos kainos susigrąžinimo.

Statybos įstatymo pakeitimai įrašomi 2023 m. gegužės 17 d. registravimo metu, o jų tikslas - aiškiau reguliuoti pirkėjų apsaugą ir prievoles statytojams, kad 100 proc. baigtumo registravimas taptų įtvirtintu standartiniu reikalavimu.

Praktiniai patarimai pirkėjams ir vystytojams

• įregistruoti namo baigtumą 100 proc. ir laikytis termino, nustatyto teisės aktais;
• į įkeistą turtą įtraukti bankų reikalavimus ir terminus dėl baigtumo registravimo;
• įsitikinti, kad dalinė apdaila projekte aiškiai nurodyta kaip galimai būsima įranga, ir suprasti, kaip tai veikia 100 proc. baigtumo įregistravimą;
• įvertinti rizikas dėl naujų statybos terminų ir papildomų sąnaudų dėl ilgesnio projektavimo etapo.

tags: #patalpos #kuriose #neprivaloma #apdaila