Būstas - bene brangiausias pirkinys gyvenime, o jo įsigijimas - vienas atsakingiausių sprendimų. Šią mantrą kartoja visi, tačiau faktas: būsto įsigijimas gali kelti stresą, nes šiame procese - daug terminų, dokumentų, pinigų ir panašiai. Jam suvaldyti reikia žinių ir kompetencijos, nesvarbu kokį būstą pirktume. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kai visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
„Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku. Sprendimas dėl būsto pirkimo neretai susijęs ne tik su teisiniais, finansiniais ir panašiais aspektais, bet ir su emocine būsena. „Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedini aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis.
Tada reikės atlikti pagrindinių 9 žingsnių seką, - dėsto I. Pukelienė ir pateikia su tais žaisgais susijusius niuansus, patarimus bei paaiškinimus.
1. Turto išsirinkimas ir apžiūra
Pradėjus ieškoti būsto būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Susirasti būstą sau galite tik patys.
2. Finansinės galimybės
Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą. Tai padės išsiaiškinti tikslesnę turto kainą ir vertą, o būstą įsigyjant skolintomis lėšomis, ataskaitą būtina pateikti kredito įstaigoms. Ataskaita parengiama per 1 d. d.
3. Sandorio šalys
Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.
4. Preliminarioji sutartis
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, turint bent 15 proc. Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
5. Pagrindinė sutartis
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc.; notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio kainos, bet ne mažiau kaip 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur; hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų. Nekilnojamojo turto brokerių pagalba surandant naują būstą gali sudaryti dar apie 2-5 proc. Taip pat reikia įsitikinti hipotekos išregistravimo sąlygomis, jei perkate įkeistą turtą. Nuosavybės teisės į naujai įsigytą būstą registruojamos elektroniniu būdu - iš karto po sandorio sudarymo.
6. Hipotekos sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Kitaip tariant, hipotekos sutartis registruojama vieno langelio principu.
7. Galutinis atsiskaitymas
Šis žingsnis yra labai svarbus: pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaitęs su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą. Jei liudijimas nėra išduodamas ir žymos nėra išregistruojamos, gyventi galima, bet pardavėjas gali būti pareikalautas sumokėti už vėlesnius įsipareigojimus.
8. Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Šiuo aktu pirkėjui užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką bei patekti į turtą. Jo esmė - šalių susitarimas ir patvirtinimas nuo kurio momento pirkėjas privalo mokėti už komunalines paslaugas.
9. Kitas svarbus etapas: užbaigimo rizikos ir laikotarpiai
Kiekvieno sandorio metu svarbios sąlygos - ar turtas baigtas, ar dar turi trūkumų, kokie yra statybos terminai, ar yra įsiskolinimų, ar turtas yra įkeistas ar turi servitus. Taip pat būtina aptarti, kada pardavėjas turi užbaigti trūkumus, kokie laikomi esminiais ir kaip spręsti kilusias problemas. Tokios detalės dažnai sprendžiamos preliminariojoje sutartyje ir Notarine sutartyje, įtraukiant terminus, garantijas ir atsakomybę už sutarties pažeidimą.
Teisinės gairės dėl preliminarių ir pagrindinių sutarčių
- Svarbu aiškiai nustatyti datos, vietą ir tiksliai identifikuoti parduodamą turtą bei sandorio šalis.
- Preliminari sutartis yra gana konkreti: jos代 nos, kainos, mokėjimo terminai ir įsipareigojimai iki pagrindinės sutarties sudarymo.
- Jeigu turtas dar statomas ar dalinai įrengiamas, būtina nurodyti ploto pokyčio maksimalią ribą (pvz. 1-3 kv. m).
- Į sutartį būtina įtraukti avanso sąlygas, pirmąjį mokėjimą, ir kaip atsidurs pinigai su pardavėju ar depozitine sąskaita.
- Notaro paslaugos ir jų išlaidos paprastai moka pirkėjas, nebent sutartis numato kitaip.
- Nuosavybės perleidimo akto laikas gali būti ne sinchroniškas su pilnu atsiskaitymu; dažnai nuosavybė perleidžiama pasirašant notarinę sutartį, o likusi suma sumokama vėliau ar kartu su hipotekos registracija.
Be to, svarbu žinoti, kad teisinės naujovės Lietuvoje keičia pirkėjų apsaugą: preliminari pirkimo-pardavimo sutartis laikoma kredito sutartimi, o vystytojai gali būti priversti baigti projektą iki 100 proc. baigtumo, kad būtų galima įregistruoti nuosavybės teisę. Analitikai įspėja, kad tokia tvarka gali kilstelėti kainas, bet tuo pačiu didinti ir rinkos stabilumą bei vartotojų apsaugą. Todėl kiekvienas pirkėjas turėtų atsakingai įvertinti vystytojo patikimumą, įvertinti energinį naudingumą, dokumentų tikslumą ir teisinius pasikeitimus, ir nepamiršti į šią procedūrą įtraukti tinkamas rašytines garantijas bei patikimus teisės patarėjus.
Kaip užpildyti ir pateikti Gyventojo nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT715
Informacija apie NT registraciją: Registrų centras. Notarinės išlaidos, mokesčiai ir terminai - glausta santrauka pateikta aukščiau. Notariškai tvirtinamas sandoris - būtinas tiek preliminarioms, tiek galutinėms sutartims. Preliminari sutartis galioja iki notarinio sandorio sudarymo laikotarpio arba iki nustatytos datos. Dažnai laikomasi 5-10% avanso dalies, tačiau šis dydis gali skirtis priklausomai nuo sandorio dydžio ir rizikų įvertinimo.
Patarimai pirkėjams
- Atidžiai tikrinkite pardavėjo teises į turtą: registro išrašą, kadastrą, įkeitimus ir kitus apribojimus.
- Prieš pasirašant preliminarią sutartį įvertinkite vystytojo finansinę būklę, reputaciją ir projektų įgyvendinimą.
- Detaliai aprašykite kainą, į ją įskaičiuotas ar ne įrengimo darbai, baldai, techniniai įrenginiai; nurodykite, kas į kuriuos finansavimo etapus įtrauks.
- Į preliminarią sutartį įtraukti trumpi terminai dėl trūkumų ištaisymo ir jų įvykdymo laikai.