Planuojant statybas namų valdos sklype, svarbu žinoti pagrindinius reikalavimus ir apribojimus, kad išvengtumėte teisinių problemų ir užtikrintumėte sklandų procesą. Net ir nedidelis namas kai kuriais atvejais reikalauja leidimo, o neteisingai įvertinta situacija gali lemti papildomas išlaidas ar statybų stabdymą. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su namų valdos sklypo ploto reikalavimais, statybos leidimais, žemės paskirties keitimu ir kitais aktualiais klausimais.
Žemėtvarkiniai projektai ir sklypo formavimas
Žemėtvarkiniai projektai - tai žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai, kurie susideda iš kelių etapų, daugybės procesų ir procedūrų. Jie rengiami įvairiais tikslais, tačiau iš esmės tada, kai savininkų ar savininko netenkina esama padėtis - pvz., yra nesutarimų tarp bendrasavininkų dėl sklypo valdymo, netenkina esama žemės paskirtis ir panašiai. Dalį darbų gali pasidaryti ir pats sklypo savininkas, tačiau biurokratinė kalba nėra kiekvienam gerai suprantama, o ir aiškinantis tai, kas yra nežinoma, kartais trunka begales laiko. Kad to būtų išvengta, visus procesus galima patikėti architektui, kuris įsigilinęs į tokių projektų rengimą, jam nesvetima biurokratinė kalba ir kuris tikrai žino ką ir kada reikia daryti, kur kreiptis.
Mano vykdomi žemėtvarkiniai projektai yra šie:
- Žemės sklypų sujungimas. Jeigu turite du ar daugiau besiribojančių sklypų, tačiau norite turėti vieną, tokiu atveju rengiamas žemės sklypų sujungimo projektas. Kad sklypus būtų galima sujungti, jų pagrindinė žemės paskirtis turi būti tokia pati, t.y. negalima sujungti žemės ūkio paskirties sklypo su namų valda ir panašiai.
- Sklypo padalijimas. Turite didelį žemės sklypą, tačiau norite jo dalį parduoti arba padovanoti, bet nenorite sklypo bendrasavininko? Tokiu atveju Jums gali padėti sklypo padalijimas - pvz., sklypo padalijimas į dvi dalis. Jis yra naudingas tuo, kad perleidę dalį savo žemių, Jūs vistiek išliekat savojo sklypo savininku su visomis nuosavybės teisėmis į jį, o kitam žmogui priklauso jau kitas atskiras sklypas.
- Sklypo atidalijimas. Būna atvejų, kai vienas žemės sklypas turi du ar daugiau savininkų, o išsiskiriant nuomonėms ar kylant ginčams dėl žemės panaudojimo, tikslingas sprendimas gali būti sklypo atidalijimas. Sklypo atidalijimas yra procesas, kai bendros nuosavybės žemė yra padalijama tarp bendrasavininkų, taip suformuojant atskirus sklypus.
- Sklypo perdalijimas. Kadangi ne visais atvejais galima formuoti atidalijamus žemės sklypus, tuomet vykdomas sklypo perdalijimas. Sklypo perdalijimas atliekamas tais atvejais, kai keičiant bendrą ribą tarp gretimų žemės sklypų, negalima formuoti racionalaus dydžio atidalijamo žemės sklypo.
- Sklypo formavimas. Jeigu prie savo gyvenamojo namo neturite suformuoto žemės sklypo, reikėtų tuo pasirūpinti, kadangi formuojant aplinkinius sklypus, staiga galite likti tik su žeme, ant kurios namas pastatytas. Tam Jums reikalingas namų valdos žemės sklypo projekto parengimas ir žemės išpirkimas iš valstybės.
Žemės paskirties keitimas į namų valdą
Žemės paskirties keitimas. Norite statyti gyvenamąjį namą, tačiau turite ūkio paskirties žemės sklypą? Galiu padėti! Tokiais atvejais rengiami projektai ir vykdomas žemės paskirties keitimas. Šiuo atveju, žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą, ir Jūs jau galite statyti savo svajonių namą. Žemės paskirtys būna šios: žemės ūkio paskirties žemė; miškų ūkio paskirties žemė; vandens ūkio paskirties žemė; konservacinės paskirties žemė ir kitos paskirties žemė. Pastarojoje galima gyvenamųjų ir negyvenamųjų namų statyba.
Sklypo pertvarkymas. Norint, kad sklype būtų galima statyti gyvenamuosius pastatus, reikia, kad to sklypo (žemės) paskirtis būtų namų valda. Šiuo terminu apibūdinami sklypai, kuriuose galima statyti vienbučius ir dvibučius gyvenamuosius pastatus. Bet kokios kitos paskirties sklypas neatitinka namų valdos paskirties bei naudojimosi būdo, tad jame negalima legaliai statyti vienbučių ar dvibučių gyvenamųjų statinių.
Dažniausiai šia paslauga naudojasi žmonės, kurie paveldėjo sklypus, juos įsigijo arba nusprendė, kad turimoje žemėje nusprendė statyti namus. Ši paslauga taip pat aktuali ir NT vystytojams bei verslui. Capital Matininkai atlieka žemės paskirties keitimą į namų valdą, tad tikrai galėsime išspręsti beveik bet kokį atvejį šioje kategorijoje.
Prieš pradedant sklype vystyti nekilnojamąjį turtą, reikia įsitikinti, kad paskirtis jau yra pakeista. Žemės paskirties keitimas į namų valdą gali būti atliekamas tik su specialisto pagalba, kadangi reikalingos žinios ir teisės aktų bei planų išmanymas.
Paslaugos kaina ir darbų trukmė labai priklauso nuo projekto apimties bei ar yra papildomų kliūčių ar sudėtingų niuansų. Dažnu atveju klientams gali būti reikalingas ne tik paskirties keitimas, bet ir sklypo padalijimas. Išnagrinėję jūsų atvejį pateiksime pasiūlymą ir patyrę mūsų geodezininkai - matininkai galės užbaigti pertvarkymo/formavimo projektą.
Žemės paskirties keitimas į namų valdą gali būti atliekamas visoje Lietuvoje. Kaune, Klaipėdoje, Vilniuje, Šiauliuose ar Panevėžyje bei visose kaimo vietovėse, užmiesčio teritorijose padėsime įgyvendinti paskirties keitimo projektą nuo pradžios iki pabaigos.
Kada reikalingas statybos leidimas?
Planuojant namo statybą vienas dažniausių klausimų - ar reikia statybos leidimo. Atsakymas priklauso ne tik nuo planuojamo pastato dydžio, bet pirmiausia nuo sklypo paskirties. Lietuvoje, namų valdose sklypuose statybos leidimas yra būtinas tik tada, kai planuojamas pastato dydis viršija tam tikras ribas arba kai pastatas turi būti naudojamas nuolatiniam gyvenimui. Tačiau yra tam tikrų atvejų, kai galima statyti mažesnius namus ar kitus statinius be statybos leidimo, laikantis nustatytų taisyklių.
Statyba namų valdos sklype be statybos leidimo
Pagal galiojančius teisės aktus, namų valdos sklype galima statyti mažesnius gyvenamuosius pastatus, kurie atitinka tam tikras ribas, nesukeliant būtinybės gauti statybos leidimą. Pagal Lietuvos statybos įstatymus, gyvenamosios paskirties namas arba kitas statinys gali būti statomas namų valdos sklype be statybos leidimo, jei atitinka kelis svarbius reikalavimus:
- Gyvenamasis namas arba vasarnamis, kurio naudingojo ploto dydis neviršija 80 m².
- Paskirtis - namas turi būti skirtas sezoniniam naudojimui.
- Žemės paskirtis - namas turi būti statomas namų valdos sklype, kuris yra skirtas gyvenamajai statybai.
- Teritorijų planavimas - statant namą arba pagalbinį pastatą, būtina įsitikinti, kad statymas atitinka vietinius teritorijų planavimo reikalavimus.
Tokie pastatai gali būti naudojami kaip vasarnamiai, poilsio nameliai ar pagalbiniai ūkiniai pastatai. Taigi Jūsų atveju, jei pasirenkate namą iki 80m², atkrenta daug laiko ir piniginių sąnaudų. Jums nebūtina rengti nuotekų bei vandentiekio projektų ir nereikia laukti, kol bus ruošiamos sąlygos.
Statybos leidimas vienbučių ir dvibučių paskirties sklype (namų valdos sklypas)
Jeigu planuojate statyti namą namų valdos paskirties sklype, svarbu žinoti:
- Statybos leidimas yra privalomas visais atvejais, nepriklausomai nuo namo ploto.
- Iki 50 kv. m namas - supaprastinta statybos leidimo tvarka. Statant iki 50 kv. m ploto namą: statybos leidimas išduodamas supaprastinta tvarka, pakanka A energetinės klasės, projektavimo ir statybos reikalavimai yra paprastesni, bendri kaštai yra mažesni.
- Nuo 50 kv. m namas A++ energetinė klasė. Kai planuojamas 50 kv. m ar didesnis namas: taikoma įprasta statybos leidimo procedūra, privaloma A++ energetinė klasė, didėja techniniai reikalavimai, brangsta tiek pats namas, tiek statybos leidimo procesas.
Statybos leidimas rekreacinės paskirties sklype
Rekreacinės paskirties sklypai dažnai pasirenkami poilsio namams ar savaitgalio rezidencijoms. Čia galioja šios taisyklės:
- Iki 80 kv. m pastatui statybos leidimo nereikia.
- Didesniems nei 80 kv. m pastatams statybos leidimas yra privalomas.
Statybos leidimas sodo paskirties sklype
Statant sodo paskirties sklype, būtina atkreipti dėmesį į pastato plotą:
- Iki 50 kv. m - statybos leidimas nereikalingas.
- Virš 50 kv. m - statybos leidimas privalomas.
Kada reikalingas projektas?
Nors kai kada statyboms leidimas ir nebūtinas, net ir nesudėtingo statinio statybai reikalingas oficialus projektas. Ogi tada, kai pagal STR 1.07.01:2002, 6 priedą reikalingi statybą leidžiantys dokumentai (SLD) - rašytiniai pritarimai statinio projektui. Jų reikia, kai jie yra kultūros paveldo objektuose ar specifinėse teritorijose, pavyzdžiui, Kuršių nerijoje.
Statant ūkinį pastatą Lietuvoje už miesto ribų iki 80 m² arba namą sodo bendrijose iki 50 m² galioja specifiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint tinkamai pasiruošti statybos procesui ir išvengti teisinių komplikacijų.
Jei ketinate statyti nedidelį namelį (iki 80 kv. m ploto ir ne aukštesnį kaip 8,5 m), miesto taisyklės reikalauja gauti SLD.
Nesudėtingi statiniai
Tikrai daug kam įdomu, ką galima savo pačių nuosavame sklype statyti. Nors bendrai galima sakyti, kad Pirmos grupės nesudėtingi statiniai gali būti statomi mieste net be SLD (statybą leidžiančio dokumento). Šią sąvoką apibrėžia Statybų techninio reglamento (STR) 1.01.07:2010 tekstas. Yra priskiriami pirmos grupės nesudėtingiems statiniams.
Apskaičiuojant bendrą statinio plotą, atsižvelgiama į visus aukštus, antstatus, priestatus ir pastoges, kurios jam priskiriamos. Tačiau rūsys arba pusrūsis, apsiribojantis vienu aukštu ir esantis pastato perimetre, į šį skaičiavimą neįtraukiamas.
Leidimas privalomas šiais nesudėtingojo (iki 80m2) statinio statybos atvejais:
- Statant ar rekonstruojant I grupės (ūkinis iki 50m2 /aukštis iki 5m, sodo iki 80m2/aukštis iki 8,5m) nesudėtingą statinį - kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
- Statant ar rekonstruojant II grupės (gyvenamasis, ūkinis iki 80m2/ aukštis iki 8,5m) nesudėtingąjį statinį mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje ir kt.
- Statant II grupės (gyvenamasis iki 80m2/ aukštis iki 8,5m) nesudėtingąjį gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatą.
- Rekonstruojant nesudėtingąjį pastatą, kai jo paskirtis keičiama į gyvenamąją.
- Statant ar rekonstruojant I ir (ar) II grupės nesudėtingąjį statinį magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Žemės paskirties keitimas
Žemės paskirties keitimas - tai procesas, kurio metu keičiamas žemės sklypo naudojimo tikslas. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti pertvarkytas į namų valdą (kita paskirtis, būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos), o miško paskirties žemė - į visuomeninės paskirties, bendro naudojimo ar atskirųjų želdynų teritorijas.
Paskirties keitimą dažniausiai riboja savivaldybių bendrieji ir kiti teritorijų planavimo dokumentai bei teisės aktai. Pavyzdžiui, jei tam tikra teritorija pagal bendrąjį savivaldybės planą nėra numatyta urbanizacijai, o skirta žemdirbystei, miškų ar želdynų plėtrai, paskirties pakeisti nebus galima.
Jei paskirties keitimas galimas pagal savivaldybės bendruosius planus ir kitus teritorijų planavimų dokumentus ir reikalingas sklypo pertvarkymas (sklypo dalijimui arba sklypo ar servituto formavimas susisiekimo komunikacijoms), tada bus reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas arba jei toje teritorijoje pagal savivaldybės bendruosius planus neleidžiamas, tada - detalusis planas.
Pirmiausia, kad pradėti rengti formavimo ir pertvarkymo projektą, reiktų užpildyti prašymą zpdris.lt sistemoje gauti leidimą - įsakymą ir su suteiktu paslaugos numeriu kreiptis į projektuotoją.
Proceso etapai:
- Sprendimo priėmimas: Po vertinimo savivaldybė priima sprendimą dėl paskirties keitimo.
- Reglamentavimas: Jei sprendimas yra teigiamas, gali reikėti papildomai pateikti prašymą registrų centrui dėl sklypo paskirties keitimo įregistravimo. Jei sprendimas teigiamas, papildomai rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą, tada rengiamas projektas ir po jo - kadastriniai matavimai.
- Dokumentų registracija: Galiausiai, kai visi procesai užbaigti, reikia registruoti naujų žemės sklypų paskirtį registrų centre. Jei yra dalijami sklypai tarp bendrasavininkų, tada prieš registraciją Registrų centre reikia notarinio patvirtinimo, sklypų pasidalijimo pagal atliktus kadastrinių matavimų planus pas notarą.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Tad specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Atstumai nuo sklypo ribų ir kaimynų sutikimai
Asmenims, statantiems pastatus, paprastai yra žinoma, kad statinių išdėstymas greta esančių sklypų atžvilgiu net ir nuosavame sklype yra reglamentuotas teisės aktuose ir šių reikalavimų privalu laikytis.
Statybos inspekcija primena, kad statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
Remiantis statybos techninio reglamentu STR 1.07.01:2010, 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Taip pat atkreipiame dėmesį, kad STR 1.05.01:2017 7 priede nurodyta, jog besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų rašytiniai sutikimai privalomi, kai atraminė sienutė statoma ant sklypo ribos arba kai įrengiama savo sklype, jei tokios sienutės bet kurios konstrukcijos bet kurio taško aukštis (matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba) didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos.
Užtvaros (tvoros) su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo ar laisvos valstybinės žemės (teritorijos) nutekėti.
Gyvatvorę ar medžius reikia sodinti savo sklypo ribose ir išlaikant atstumus, nurodytus Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos 2007 m. gruodžio 29 d. įsakymu Nr. Jose yra nurodyti mažiausi leistini atstumai iki kaimyninio sklypo ribos, kai želdiniai veisiami be kaimyninio sklypo savininko, valdytojo ar įgalioto asmens raštiško sutikimo. Medžius ir krūmus, kurie gali užaugti arba formuojami aukštesni kaip 3 m, iš šiaurinės pusės leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 5 m nuo kaimyninio sklypo ribos, o iš kitų pusių - ne arčiau kaip už 3 m. Galinčius užaugti nuo 2 iki 3 m aukščio arba formuojamus iki 3 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 2 m, o galinčius užaugti arba formuojamus iki 2 m aukščio iš visų pusių leidžiama sodinti ne arčiau kaip už 1 m nuo kaimyninio sklypo ribos.