Daugiabučių namų gyventojai gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą, o pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją, atsiskaitant pagal sutartis už faktines išlaidas. Jeigu individualių namų savininkai remontą gali planuoti individualiai, to negali atlikti daugiabučių gyventojai. Pagrindinė to priežastis - daugiabučio namo remontui reikalingas butų savininkų daugumos pritarimas. Aptarkime, kada toks pritarimas yra būtinas ir kaip jis veikia.
Stogo remonto darbai: kada reikia pritarimo?
Šiame pranešime pasistengsime trumpai ir aiškiai pateikti informaciją, susijusią su daugiabučio namo stogo remontu. Gyventojai, susiduriantys su nesandaraus stogo problema, turėtų nedelsti bei kreiptis į namo administratorių.
Dažnu atveju stogo dangą galima sutvarkyti, tačiau jeigu stogo danga sena, susidėvėjusi, gali būti reikalingas viso stogo remontas. Nesandarus stogas sukelia daug žalos senų šlaitinių stogų medinėms konstrukcijoms. Namuose, kurių stogai plokščios konstrukcijos bei padengti prilydoma danga, dėl nesandaraus stogo iš karto drėksta viršutinių butų gyventojų lubos.
Namo administratorius, įvertinęs stogo būklę, pateikia informaciją apie būtinus atlikti remonto darbus. Esant būtinybei atlikti didesnės apimties remonto darbus, administratorius gyventojams pateikia sąmatą, kuri sudaroma nemokamai. Kitas žingsnis - daugiabučio namo butų savininkų daugumos pritarimas remonto darbams (tam turi pritarti ne mažiau kaip 50 proc. butų savininkų). Balsavimas raštu trunka ne mažiau kaip 14 dienų.
Užsitikrinus daugumos pritarimą, administratorius organizuoja viešųjų pirkimų procedūrą, o sutartis dėl remonto darbų sudaroma su mažiausią kainą pasiūliusiu rangovu. Administratorius taip pat vykdo remonto darbų techninę priežiūrą, o po remonto darbų atlikimo užtikrina garantinį aptarnavimą bei defektų šalinimą. Stogo remonto darbai dažnu atveju yra nemaža investicija, užtikrinanti namo ilgaamžiškumą, tačiau ne visi gyventojai už atliktus darbus gali atsiskaityti iš karto po remonto darbų atlikimo.
Į visus klausimus, susijusius su namo konstrukcijų (stogo, išorės sienų, pamatų ir kt.) klausimais mielai atsakys Kauno butų ūkio vadybininkas; su juo galite susisiekti el. paštu arba telefonu. Kauno butų ūkio specialistai visada stengiasi įtraukti butų savininkus aktyviai išreikšti savo nuomonę, esant poreikiui organizuojamas susirinkimas, gyventojams suteikiama visa informacija apie numatomus darbus. Visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai yra ir namo konstrukcijų, inžinerinių tinklų bendraturčiai, todėl ir už remontą privalo prisidėti proporcingai valdomam plotui.
Bendrija, jos steigimas ir valdymas
Pagal Civilinį kodeksą (CK) Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais. DNSB įstatymas suteikia pasirinktines galimybes - būti bendrijos nariu nėra privaloma, tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios nuosavybės valdymo ir priežiūros.
Butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal CK jiems bendrosios nuosavybės teisė priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis. Namo bendrija užtikrina tinkamą namo priežiūrą ir valdymą. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Estijos praktika parodo kelią: namo taryba ar bendrijos valdyba iš trijų asmenų, kurie atstovauja bendriesiems savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja sutarčių vykdymą.
Tarp variantų galima rinktis: bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos nariu ir jai pirmininkautų. Bendrijos valdyba ir pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją. Administraciją vykdo kvalifikuotos įmonės, kurios užtikrina techninę priežiūrą. Bendrijos interesams atstovauja valdyba ir pirmininkas, kurie renkami iš namo patalpų savininkų; už funkcijų vykdymą gali būti taikoma atlyginimo tvarka, bet neturėtų būti sudaroma darbo sutartis.
Daugiabučių namų renovacija pagerina gyvenimo kokybę ir energijos efektyvumą. Tačiau sprendžiant atsakomybės už bendrojo naudojimo objektų valdymą klausimus būtina pažvelgti į ES šalių praktiką ir LR Civilinio kodekso normas. Reikšminga - kokie teisės aktų mechanizmai reglamentuoja bendraturčių įsipareigojimus ir kaip jų vykdymas užtikrinamas teisės aktais.
Naujas įstatymo projektas ir ateities perspektyvos
Aplinkos ministerija siūlo naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris galimai panaikins DNSB ir sodininkų bendrijų įstatymus bei reglamentuotų namo bendrojo naudojimo objektų valdymą laikantis CK nuostatų. Kaip tai paveiktų Lietuvą ir ar būtų naudinga - apie tai diskutuojama įvairiose instancijose. DNSB įstatymas šiuo metu nepateikė pakankamų pagrindų daugiabučių bendrijoms steigti ar valdyti visuose objektuose; verta peržiūrėti teisinius modelius atsižvelgiant į ES praktikas.
APIMBĖJIMAS: kuo remtis priimant sprendimus dėl fasado remontų ir remonto?
Kada reikalingas leidimas fasado remontui? Leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą yra privalomas daugiabučio namo paprastojo remonto darbams, kai keičiama pastato išvaizda. Tai apima balkonų lodžijų įstiklinimą, fasado elementų keitimą, esamų angų užtaisymą, šlaitinio stogo dangos keitimą, fasadų dangų įrengimą ar keitimą, įrangos bei inžinerinių sistemų tvirtinimą ant fasado ar stogo, taip pat kultūros paveldo statinio savybėms keisti. Taip pat leidimas reikalingas įrengiant, pertvarkant ar išmontuojant bendrąsias inžinerines sistemas, įrenginius, bei kai fasado kaitos darbus įeina, pavyzdžiui, kultūros paveldą reglamentuojančių reikalavimų laikymąsi.
Kas yra kapitalinis ir paprastasis remontas? Paprastasis remontas - tai darbai, kai nekeičiamos laikančiosios sienos; kapitalinis remontas - kai keičiasi ar išrenkamos laikančiosios sienos ir reikalingas daugumos butų savininkų pritarimas, įformintas protokolu, su statybos leidimu ir projekto ekspertize. Bendraturčių sutikimai renkami pagal balsavimo raštu tvarką. Pastato laikančiosios sienos yra visų gyventojų nuosavybė, tad bet kokie veiksmai, darančios įtaką bendrojo naudojimo objektams, turi būti suderinti su dauguma savininkų.
Taikytini veiksmai dėl leidimų ir triukšmo
Norint gauti leidimą remontui, reikia architekto ar statybos inžinieriaus, turinčio teisę užsiimti projektavimo veikla, parengti statinio paprastojo remonto aprašą. Dokumentų rinkinys turi atitikti STR 1.04.04:2017 reikalavimus; kreipimosi į savivaldybę arba VTPSI procedūros - laikytis terminų. Triukšmo taisyklės remontui priklauso nuo vietos savivaldybės - dažnai darbo laikai yra darbo dienos 7-19 val., švenčių dienos 9-17 val. Gyventojai su nusiskundimais gali kreiptis į savivaldybės triukšmo kontrolierius.
Atsakomybė už savavališkus remonto darbus: už paprastąjį remontą be leidimo gali būti skiriama bauda 300-600 eur, o už kapitalinį remontą be leidimo - iki 2300 eur. VTPSI prižiūri statybos darbus. Nusikaltimų ar pažeidimų atvejais būtina laikytis teisiniu reglamentavimu.
Pastatų naudojimo priežiūra ir teritorijos klausimai
Savivaldybių priežiūra ir kontolė turi būti efektyvi, tačiau praktikoje kartais ji neatitinka reikalavimų. Vilniaus pavyzdys rodo, kad pastatų naudojimo priežiūrą atlieka skyriai, kurie nėra tiesiogiai Statybos įstatymo nustatyti funkciniai padaliniai. Reikia peržiūrėti tvarką, kad užtikrintumėte tinkamą techninę priežiūrą ir viešąją saugą.
Bendrojo naudojimo objektų valdymas turi būti reglamentuojamas taip, kad atstovavimas ir administravimas būtų skaidrus: bendrijos valdyba ar taryba turi būti sudaryta iš patalpų savininkų atstovų; informacija apie sutartis, defektus ir finansus turi būti vieša. Lietuvos ir ES praktikos įvairovė rodo, kad reikia nuosekliai peržiūrėti reglamentavimą ir galbūt įtraukti daugiau aiškumo dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir atsakomybės pasidalijimo.
Teisinės įžvalgos ir praktiniai patarimai
Kai planuojamas fasado remontas ar kiti darbai, atsižvelkite į:
- ar fasadas priklauso bendrojo naudojimo objektams;
- ar nauji darbai keičia pastato išvaizdą;
- kokią papildomą informaciją reikia pateikti savo savivaldybei ar VTPSI;
- sudaryti aiškią darbų sąmatą ir viešų pirkimų procedūrą;
- užtikrinti, kad balsavimas dėl pritarimo būtų skaidrus ir daugumos sprendimas būtų teisėtas;
- įtraukti dalyvius į informavimą ir konsultacijas, kad būtų išvengta konfliktų.
5 dalykai, kuriuos reikia žinoti apie vaistų patvirtinimo procesą
Duomenų bankas ir finansų kaupimas
Nuo š. m. lapkričio 1 d. daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai turi įvesti duomenis į centrinį Pastatų duomenų banko informacinę sistemą. Sukaupti pinigai bus laikomi banko sąskaitose ir gali būti naudojami, pavyzdžiui, lifto, vamzdynų ar stogo keitimui. Nuo š. m. liepos 1 d. bus privaloma kaupiamųjų lėšų reformų ir didesnių įmokų sistema: minimalus mokestis priklausys nuo kvadratinių metrų ir namo dydžio. Pavyzdžiui, 50 kv. m buto savininkas į savo kaupimo fondą įneš 4,50-5,75 Eur per mėnesį, priklausomai nuo namo ploto. Sukaupti pinigai leis finansuoti remontus, įskaitant stogo, vamzdynų, liftų modernizaciją.
tags: #kada #reikalingas #daugiabuciuose #savininku #pritarimas #fasadas