Naujos statybos būstą perkantys naujakuriai susiduria su galvosūkiu dėl dalinės apdailos. Kokie darbai privalo būti atlikti, teisiškai nėra reglamentuota, tad nekilnojamojo turto (NT) plėtros atstovai pirkėjams siūlo itin skirtingus dalinės apdailos variantus. Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti įsigyjant butą su daline apdaila, kokie darbai įeina į dalinę apdailą, kaip planuoti apdailos darbus ir kaip išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų.
Kas yra dalinė apdaila ir kaip ją įvertinti?
Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti. Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.
Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju. Vis dėlto, pagal įprastą praktiką 80 proc. baigtumas dažnai apima paruoštas statybines konstrukcijas ir įrengtą inžinerinę sistemą: šildymą, vandentiekį, karšto vandens tiekimą, nuotekų šalinimą ir (ar) dujų tiekimą. Likusieji 20 proc. - grindų pilnas įrengimas, sienų pilna apdaila, sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas ir kt.
Baigtumo procentas apskaičiuojamas kaip vertė, kiek trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) sudaro būsto projekto mastą. Lyginant su finansavimu: bankų nuostata - skolinimo suma gali būti iki 85 proc. vertės, o dalinę apdailą įsigijusieji dažnai gauna dalies finansavimą, o likusi galima iš savų lėšų. Todėl dalinės apdailos ir finansavimo mechanizmai nėra tiesiogiai susieti su baigtumo procentu.
Koki darbai įeina į dalinę apdailą?
Dalinė apdaila paprastai apima šias dalis, bet tikslus turinys gali skirtis tarp plėtotojų:
- Pertvaros
- Tinkuotos sienos
- Išvedžiota elektros instaliacija
- Santechnikos įvadai
- Vėdinimo arba rekuperacijos sistema (jei projekte numatyta)
Sumontuotos ir parengtos visos pagrindinės komunikacijos, kurios leidžia pradėti pilną įrengimo procesą vėliau. Tačiau plėtotojai dažnai į dalinę apdailą įtraukti gali tik pagrindinius konstruktinius darbus ir sanitarinius įrenginius, o pilnai įrengti darbus turi atlikti pirkėjas arba papildomai suderintos įmonės.
Pilnos apdailos paketas apima: nudažytas lubas ir sienas, išklotas grindis, įrengtas santechnikos įrenginius, išvedžiotą elektros instaliaciją, plytelių klojimą vonioje, įrengtą virtuvės ir baldų įrangą. Tačiau, jei norima daugiau - galima plėsti paketą su korpusiniais baldais ar kitais sprendimais.
Kaip planuoti apdailos darbus ir ką patarti planuojant biudėtą?
Planuojant dalinę apdailą svarbiausia išsiaiškinti, kokia yra plėtotojo paliekama apdaila. Ekspertai rekomenduoja peržvelgti atliktų darbų sąrašą ir, jei reikia, kreiptis į plėtotoją dėl išsamesnių paaiškinimų. Tada formuojama stilistinė vizija ir išplanavimas, kurie padės suderinti darbų seką su biudžetu.
Stiliaus vizijos nustatymas ir išplanavimo sprendimai padeda dizaineriams ir rangovams geriau įgyvendinti užduotį. Pinterest ar mood board pagalba galima matyti skirtingų sprendimų pavyzdžių ir suformuoti bendrą stilistinę liniją. Taip pat svarbu žinoti, kokie sprendimai dažnai reikia integruoti į projektą - nuo šviestuvų su integruotu LED šviesos šaltiniu iki standartinių lempų, kad ateityje nereikėtų keisti viso šviestuvo.
Biudžeto planavimas - būtina. Reikia sukurti detalų sąmatos dokumentą: grindų dangos, sienų dažų ar tapetų, jungiklių ir rozetų kiekius, įtraukti rezerves (pvz., 10% nenumatytiems darbams). Dažnu atveju, papildomi darbai ar medžiagos gali būti reikalingi. Vienas svarbiausių patarimų - laikytis plano be išimčių, nes biudetas linkęs išsipūsti dėl nekontroliuojamų pirkinėjimų.
Vidutinės kainos Lietuvos rinkoje: 60 kv. m buto dalinė apdaila be baldų gali būti nuo 10 000 iki 35 000 eurų, priklausomai nuo medžiagų ir darbų apimties. Kai kurie žmonės brėžia planus įrengti pats, o kiti renkasi pilną apdailą, kuri ateina su garantijomis ir daugiau lengvumo gyventi iškart po įsikraustymo. Remiantis tyrimais, dalinė apdaila populiari tarp naujakurių, tačiau vis dažniau dominuoja poreikis pilnai įrengtoms erdvėms dėl laiko ir patogumo.
Praktiniai patarimai renkantis dalinę apdailą
- Išsiaiškinkite, kas tiksliai įeina į dalinę apdailą: ar yra pertvaros, sienos, grindys, įvestos kilio vietos, šildymo įranga, ar tik įvadas.
- Klauskite apie šildymo sistemą, pertvaras, grindis, hidroizoliaciją ir vėdinimo įrengimą - tai gali būti didžiausi papildomi kaštai ateityje.
- Aptarkite su plėtotoju galimus paketus ar papildomus sprendimus (pvz., virtuvės įrangą, korpusinius baldus).
- Įsitikinkite, ar dalinės apdailos sąlygos aiškiai aprašytos - tai padeda palyginti skirtingus butus kaip „technines specifikacijas“ prieš įsigijimą.
- Planuokite laiką ir pasitelkite projektavimo pagalbą - interjero dizaineris gali parengti funkcinius brėžinius, padėti su medžiagų pasirinkimu ir vizualizacijomis.
- Pasirinkite vieną komandą, kuri atliktų visus darbus: taip sumažėja nesusipratimų dėl darbų sekimo ar atsakomybių.
Kokias klaidas dažniausiai daro pirkėjai?
Dažniausia klaida - rinktis medžiagas tik pagal kainą, o ne kokybę. Pigios medžiagos dažnai tarnauja trumpiau ir kainuoja vėliau remontui. Dalis naujakurių visuomet nori sutaupyti, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje tai gali brangiai atsirūgti. Taip pat svarbu suprasti, kad dalinė apdaila reikalauja didesnės savarankiškos atsakomybės už projekto įgyvendinimą ir kontaktus su rangovais.
Dar vienas įprastas mitas - „pilna apdaila yra brangesnė” ar „viskas yra vienoda“. Realybėje yra keli daliniai apdailos lygiai ir pasirinkimai - nuo neapdailuotos iki pilnos - kurie gali būti derinami su skirtingomis kainomis ir laikais.
Ką daryti, jei nusprendėte pirkti dalinę apdailą?
Rinkdamiesi butą su daline apdaila, pirmiausia įsitikinkite, ką tiksliai įeina į paketą. Aptarkite su pardavėju, ką reiškia „dalinė apdaila“ jų projekte. Pasikonsultuokite su interjero dizaineriu ar architektu, kad gautumėte aiškią viziją ir sąmatą. Jei įmanoma, planuokite bendrą darbų eiliškumą ir pasirašykite sutartis su vienu rangovu, kuris atliktų visus darbus pagal vieną projektą.
Taip pat svarbu prisiminti, kad norint gyventi naujame bute su daline apdaila, būtina įsitikinti, kad įvyko baigimo aktas ir nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas. Jei būtina gyventi - įsitikinkite, kad plėtotojas užbaigė visus pradinius įrengimo darbus ar suteikė galimybes pereiti prie tolesnio įrengimo su savo jėgomis arba pasirinktu rangovu.
Užbaigtumo procento metodo pamoka
Biudžeto planavimas - trumpas apibendrinimas
Norint įsirengti butą be streso, būtina sudaryti detalią sąmatą: grindų dangos, sienų dažų, šviestuvų, santechnikos, baldų ir buitinės technikos kainas, įtraukti rizikos rezervą (apie 10-15%), suplanuoti įrangos pristatymą ir darbų pradžią. Svarbu pradėti nuo vizijos, o tada derinti techninę dalį ir biudžetą su profesionalais. Vidutinė dalinės apdailos kaina Lietuvoje gali svyruoti 200-500 eurų už 1 kv. m, o pilna apdaila gali būti ženkliai brangesnė, bet suteikia daugiau komforto ir trumpesnės įrengimo trukmės.
Jei planuojate įsigyti dalinę apdailą ir naudoti paskolą, įsitikinkite, kad turite bent 15% savo lėšų apdailos darbų įsigijimui. Tokiu atveju galima užbaigti darbus, nesugadinant finansinę padėtį. Netrukus, kai pradėsite įsikraustyti, svarbu laikytis projekto plano, dirbti su vienu rangovu ir laikytis aiškios darbų sekos, kad vėliau netektų brangiai taisyti klaidų.