Šiame straipsnyje gilinamės į DNSB (daugiabučio namo bendrijos) įstatymo nuostatas, susijusias su namo sienų šiltinimu, sprendimų priėmimo tvarka, kvorumais, balsavimu ir dokumentų rengimu. Pateikiami praktiniai pavyzdžiai, kaip organizuoti visuotinį visuotinių narių susirinkimą, kai kyla klausimas dėl pirmininko ir valdybos rinkimų, bendrojo naudojimo objektų valdymo bei kaupimo mokesčių dydžio. Straipsnyje naudotos temos iš pateikto teksto ir jų logiškas sujungimas į nuoseklų補 rinkinį.
Darbotvarkė ir sprendimų įtrauktis į visuotinį susirinkimą
Visuotinis susirinkimas turi būti sušauktas ir atitinkamai įtraukti svarstytini klausimai (įskaitant rinkimus, įstatus keitimą ir kt.). Jeigu darbotvarkėje numatoma priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ar įstatų keitimo, apie šią susirinkimą reikia pranešti raštu visiems butų ir kitų patalpų savininkams. Susirinkimo dienotvarkėje gali būti įtraukti klausimai dėl teisės keisti įstatus, rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, biudžeto patvirtinimo ir kt. Slaptas balsavimas yra privalomas tik tais atvejais, kai bent vienas bendrijos narys pareikalauja slapto balsavimo ir tam pritariama daugiau kaip dešimčiai procentų susirinkime dalyvaujančių narių.
Kvorumas, teisėtumas ir balsavimas
Visuotinis susirinkimas teisėtai gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumas nėra pasiektas, laikoma, kad susirinkimas neįvyko, ir turi būti sušauktas pakartotinis susirinkimas po dviejų savaičių, kuris gali svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusiojo darbotvarkę. Kitas svarbus aspektas - balsavimas: 1 balsas vienam bendrijos nariui, nepriklausomai nuo to, kiek jo nuosavybės teise esančių patalpų ar butų. Jei dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių, balsavimas vyksta atviru balsavimu; slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių bent vienas narys pageidauja slaptumo.
Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir daugiabučio namo fasado šiltinimas
Daugiabučio namo fasadas, kaip ir kitos pagrindinės konstrukcijos, priklauso visų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teise. Sprendimai dėl fasado keitimo ar naujo šiltinimo gali būti priimami tik bendrųjų nuosavybių savininkų balsų dauguma. Taigi, norint šiltinti sienas tik ties savo butu, vis tiek reikalingas bendrųjų savininkų sutikimas arba balsavimas raštu, laikantis įstatymo 11-12 straipsnių reikalavimų. Šio reglamentavimo kontekste svarbu suprasti, kad išorinių sienų šiltinimas nėra vieno atskiro buto savininko teisėtas veiksmas be bendro sprendimo.
Praktiniai pavyzdžiai
- Jei norima šiltinti fasado sienas visam namui, būtina sušaukti visuotinį susirinkimą ir gauti dalyvaujančiųjų narių daugiau nei pusę balsų, kad būtų teisėtai priimtas sprendimas.
- Nesusirdus pirmininkas gali būti įpareigotas raštu arba susirinkimu sušaukti, o jeigu jis ignoruoja prašymą, gali būti inicijuotas kvorumo tikrinimas ir alternatyvus susirinkimo sušaukimas.
- Jeigu dalis narių įsitraukia į ankstinę nuomonės rašymo procedūrą prieš susirinkimą, jų balsai gali būti įskaitomi į sprendimų priėmimą, laikantis įstatuose numatytų nuostatų apie balsavimo teisės perleidimą ar įgaliojimų pateikimą.
Dalyvavimas ir balsavimas: klausimai dėl naujų įstatų ir balsavimo teisės perleidimo
Jei įstatuose apibrėžta balsavimo teisės perleidimo galimybė, tokios sutartys gali būti naudojamos, kad sūnus ar marčiai galėtų balsuoti bendrijos susirinkimuose, kai artimuosius įgaliotina. Tačiau tai priklauso nuo konkrečių įstatų nuostatų ir Civilinio kodekso reglementų. Bendra taisyklė: balsavimo teisės perleidimo sutartis turi būti aiški ir įgyvendinama pagal įstatymų reikalavimus. Bendrijos nariai turi teisę pareikšti nuomos ar perleidimo sutarčių pagrindu balsavimo teises tiems, kuriuos įgaliotų, o įstatų nuostatų, reglamentuojančių perleidimą, laikymas yra būtinas impossibility to misuse.
Darbas su narių sąrašu ir kitas operacijas
Organizuojant visuotiniam susirinkimui būtina turėti registruotojo bendrijos pirmininko parašu patvirtintą bendrijos narių sąrašą. Šis sąrašas pridedamas prie susirinkimo protokolo kartu su įgaliojimais ir kitais dokumentais, įrodytaisiais teisę balsuoti. Jei pirmininkas narys, kuris turi teisę rašytinai pareikšti nuomonę, nesugeba įtraukti jų nuomonės į protokolą, susirinkimas gali būti sugadintas savo senuoju rašymo tvarkos.
Nuotolinis ar kitas specifinis susirinkimo organizavimo būdas
Dėl COVID-19 laikotarpių ir panašių situacijų gali būti svarstoma apie nuotolinį arba kitą saugų susirinkimo organizavimo būdą. Atsižvelgiant į teisės aktų nuostatas, pasirenkamos priemonės turi užtikrinti teisėtumą, skaidrumą, balsavimo konfidencialumą ir galimybę visiems nariams dalyvauti. Registrų centras turi būti informuotas apie bet kokius pokyčius, įskaitant nuotolinio balsavimo ar laikinojo sprendimo priėmimą, jeigu įstatiniai reikalavimai leidžia tokias priemones naudoti.
Klausimai dėl praktikų: Dalyvavimas svetimiems asmenims, įgaliojimai, ir protokolavimas
Susirinkime gali būti dalyvaujantys asmenys, kurių kilmė nėra bendrijos naria, tačiau jų dalyvavimas yra reglamentuojamas įstatuose ar teisės aktais. Pirmininkas turi užtikrinti, kad dalyvių teisės ir įgaliotų asmenų balsavimo teisės būtų pagrįstos. Visuotiniam susirinkimui protokoloje turi būti nurodyti dalyvių sąrašai, įgaliojimai ir kiti dokumentai, patvirtinantys balsavimo teisės turėtojų teisėtumą. Apie bet kokius svetimųjų dalyvavimus turi būti aiškiai pranešta, ir priimami sprendimai neleistų pažeisti BDAR ar kitų teisių.
Kaip užtikrinti teisėtumą, kai keičiamas pirmininkas ar valdyba
Jei pirmininkas arba valdyba vėluoja sušaukti susirinkimą arba jų įgaliojimai pasibaigę, kitas susirinkimas gali būti sušauktas remiantis Bendrijos įstatymo 11 str. teisėmis, įtraukiant reikalavimą susirinkimą sušaukti per nustatytą terminą. Dokumentu reikia aiškiai įvardinti reikalavimą su parašais iš tų, kurie patvirtino reikalavimą, siekiant įgyvendinti teisėtus veiksmus. Taip pat svarbu, kad nors vienas iš pagrindinių klausimų - naujo pirmininko rinkimas - įtrauktas į darbotvarkę, kvorumas ir balsavimas būtų atlikti pagal įstatymus ir įstatus.
Išvadavimo ir praktiniai patarimai
- Ruošiant visuotinį susirinkimą, būtina nuodugniai suderinti darbotvarkę su įstatų reikalavimais dėl kvorumo, rašytinio susirašymo ir balsavimo tvarkos.
- Prieš rinkimus į bendrojo naudojimo objektų valdymos organus ar įstatuose numatytus pakeitimus būtina turėti tinkamai atnaujintą narių sąrašą ir įgaliojimų registrą.
- Jei egzistuoja būtinybė įtraukti naujus narius į bendriją, reikia laikytis įstatymų bei registracijos tvarkos ir užtikrinti, kad sąrašas atnaujinamas operatyviai ir teisėtai.
- Nuotoliniai sprendimai gali būti taikomi tik tuo atveju, kai teisės aktai ir įstatai leidžia tokias priemones, o jų įgyvendinimas turi būti aiškiai reglamentuotas protokoluose.
