Būsto apdailos vertinimas: išsamus vadovas

Būsto būklės patikra prieš perkant yra paslauga, kurios paklausa nuolat auga. Dažnai pirkėjus neramina klausimai: ar būsto kaina atitinka jo tikrąją vertę? Ar tinkamai įrengtas stogas, ar statinio apšiltinimas atitinka pardavėjo deklaracijas? Kokia deformacinių siūlių įrengimo kokybė? Kaip išsiaiškinti techninę būsto būklę, kad neapsigauti?

Evaldas, Apdailosjuvelyrai.lt vadovas, turintis ilgametę patirtį įrengiant būstus, pabrėžia, kaip svarbu prieš įsigyjant būstą atlikti išsamią techninę jo kokybės patikrą. Tokia profesionali būsto būklės įvertinimo paslauga yra nebrangi investicija, galinti pirkėjams sutaupyti daug laiko, nervų ir lėšų ateityje, nes atskleidžia tiek akivaizdžius, tiek paslėptus būsto trūkumus. Pasikliaudami draugų ar pažįstamų, kurie turi šiek tiek statybos žinių, pagalba, pirkėjai nesulaukia pagrįsto įvertinimo, o tik paviršinių įžvalgų. Tik greičiausiai tai nepadės sėkmingai derėtis dėl kainos ar įvertinti reikalingas investicijas remontui.

Profesionalus techninės būsto patikros specialistas, atlikdamas detalią apžiūrą, įvertina visas kritines zonas - nuo konstrukcinių elementų, kaip pamatai, sienos ar stogo būklė, iki inžinerinių sistemų, įskaitant šildymo, vandentiekio ir elektros instaliaciją. Toks vertinimas suteikia pirkėjui aiškią būsto būklės ataskaitą, atskleidžiančią esamus ir galimus gedimus ar susidėvėjimą. Galiausiai, ši informacija suteikia pirkėjui ne tik pasitikėjimo įsigyjant būstą, bet ir konkrečius, faktiniais duomenimis pagrįstus argumentus deryboms dėl kainos. Tokiu būdu, būsto patikra padeda apsaugoti pirkėjo investiciją ir užtikrinti, kad naujieji namai taps patikima ir saugia gyvenimo erdve.

Nepriklausomas būsto kokybės vertinimas

Mūsų komandoje būsto būklės įvertinimą atlieka profesionalus ekspertas. Jis, atlikdamas buto ar namo techninės būklės ir kokybės įvertinimą, užtrunka kelias valandas ar net pusdienį, priklausomai nuo statinio dydžio ir sudėtingumo. Mes rekomenduojame nepagailėti šiek tiek pinigų ir atlikti būsto techninės būklės vertinimą. Nes ši sritis apjungia visus statinio įrengimo etapus, o mūsų sukaupta didžiulė patirtis rodo, kad žmonės daro klaidų statydami.

„Kartais vieno žvilgsnio užtenka nustatyti, kur gali būti bėdos. Jeigu matom įtrūkimus fasade, žinom, kad tai gali būti dėl dviejų trijų priežasčių. Pakanka jas patikrinti, ir tampa aišku, kokios gali būti pasekmės. Lieka tik užsakovui papasakoti ir surašyti, kaip defektą pašalinti, kiek tai galėtų kainuoti. Būsto apžiūra prasideda nuo techninio projekto, jeigu toks yra, nagrinėjimo. Toliau seka turimų dokumentų analizė: grunto tyrimo, langų, durų, vandens gręžinio duomenų, kanalizacijos ir nuotekų įrenginių, šildymo sistemos ir kitų statybos gaminių dokumentų analizė.

Namo būklės, kokybės vertinimą atliekame Vilniuje ir Vilniaus rajone.

Atvykus į objektą jau galima nustatyti statybos ir inžinerinės infrastruktūros darbų kokybę. Pavyzdžiui, ar visur, kur reikia, yra hidroizoliacija, vandens nuvedimas nuo stogo, vandens nuvedimas nuo namo, ar termoizoliacijos sluoksnis atitinka projektą, ar yra žaibolaidis ir t.t. Jeigu dokumentų nėra, tenka ilgiau užtrukti, kad būtų galima pamatyti realią padėtį. Nepriklausomas ekspertas naudojasi įranga, kuri padeda nustatyti tikrąją situaciją. „Sienų negriaunam, pamatų neardom - naudojam termovizorių, drėgmės matuoklį, lazerinius įrankius, ieškiklius, su kuriais galima nustatyti medžiagiškumą, šiltinimo sluoksnio storį ir pan. Viską fotografuojam, fiksuojam, parengiam aprašymą.

Būsto patikros nauda

Nepriklausomas ekspertas, pasitelkdamas specializuotą įrangą, gali patikimai įvertinti tikrąją būsto būklę. „Sienų negriaunam, pamatų neardom” - naudojam termovizorių, drėgmės matuoklį, lazerinius įrankius ir medžiagiškumo ieškiklius. Tiksliai nustatome konstrukcijų sudėtį, šiltinimo sluoksnio storį, galimas drėgmės prasiskverbimo vietas ar šilumos nuostolius. Visa patikros eiga dokumentuojama: atliekamos nuotraukos, pažymimos reikšmingos detalės ir rengiamas išsamus aprašymas su rekomendacijomis dėl būklės gerinimo ar remonto.

Nekilnojamojo turto (NT) rinka nuolat kinta, o nauji įstatymai ir reglamentai daro įtaką tiek vystytojams, tiek pirkėjams. Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris nustato, kad gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia 100 procentų buto įrengimas, kaip jis vertinamas, ir kokie reikalavimai taikomi.

Kas Yra 100 Procentų Baigtumas?

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomenų rodiklis, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

A. Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. Taigi, jau turi būti pilnai nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.

Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:

• Durys butuose (jei numatyta projekte)
• Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
• Pertvaros
• Rozečių instaliacija
• Kriauklės pajungimas
• Klozetų pajungimas san. mazge
• Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
• Apšvietimo taškai (bent jau lemputė)
• Šviesos jungikliai

Statybos Įstatymo Pakeitimai

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad gyvenamąsias patalpas trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpas, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose, bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose. Tai reiškia, kad nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas.

Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.

L. Liogės teigimu, nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą. Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų.

Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, ką į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu.

Turto Vertinimas

Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:

• Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
• Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
• Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.

Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.

Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais. Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.

Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas. Kai vertės klausimas itin aktualus, vertėtų pasikonsultuoti su vertintoju prieš priimant įrengimo sprendimus.

Būstas, savininko prašymu, gali būti pervertintas tiek kartų, kiek reikia, fiksuojant atliktus darbus bei būsto vertės pokyčius. Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t.

Pirkimo Žingsniai

Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:

1. Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
2. Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
4. Pasitarkite su NT brokeriu.
5. Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
6. Nuspręskite, kiek laiko ieškosite.
7. Ar norite statyti patys?
8. Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
9. Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris Jums padės nustatyti realią kainą.
10. Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
11. Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
12. Išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
13. Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt.
14. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
15. Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį.
16. Suderinkite su banku visas sąlygas, gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
17. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas.
18. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Statybos darbų baigtumo lygių palyginimas

Išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti NT vertintojai ir ekspertai, tačiau ir savarankiškai renkantis gyvenamąjį plotą galima vadovautis šiais vertinimo kriterijais:

• Kiek būstas atitinka daugumos paklausą?
• Būsto suplanavimas
• Langų išdėstymas pagal pasaulio kryptis
• Vaizdas pro langus
• Pastato, kuriame perkamas būstas, kokybė
• Pastato aplinka ir kaimynystė
• Vieta
• Vietovės potencialas
• Kainos tvarumo indeksas

Rekomendacijos

Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
• Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
• Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
• Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. Labai dažnai daugelis žmonių pirkdami namą ar butą apsiriboja vietos, susisiekimo, infrastruktūros, aplinkos, atstumų iki mokyklos ar darželio įvertinimu, bet ne pačio objekto būklės nustatymu. Geriausiu atveju įvertina architektūrą, fasado apdailą ar stogo dangą. Ir tai suprantama, nes techninis statinio vertinimas yra gana sudėtingas, tam reikia statybos ir inžinerijos žinių bei praktikos. Būsto būklės patikra, vertinimas - tai baigto arba nebaigto, bet kurios paskirties statinio, namo, buto, eksploatuojamo ar dalinės apdailos buto, namo statybos darbų kokybės, panaudotų medžiagų, statybos gaminių, konstrukcinių, inžinerinių, energetinių sprendimų įvertinimas. Būsto būklės patikra - tai ne statybos techninė priežiūra ar turto vertinimas, kurias dalis žmonių painioja. Statybos techninė priežiūra - kaip ir sako terminas, yra statybos proceso priežiūra, kurios metu stebimas statinio atitikimas projektui, statybininkų darbo kokybė. Statinio būklės patikra, vertinimas nėra kainos nustatymas ir neapsiriboja vien vizualine apžiūra. Būsto būklės patikra yra objekto, t.y., namo, buto ar kitos paskirties pastato techninės būklės bei kokybės vertinimas, kai įvertinamos visai ar iš dalies baigto statinio techninės savybės, būklė, fiksuojamas brokas. Techninio vertinimo metu analizuojamos visos pastato konstrukcijos, pradedant nuo pamatų, sienų, fasado, stogo, apdailos, energinio efektyvumo, inžinerinės infrastruktūros ir t.t. Objektas fotografuojamas, fiksuojamas medžiagiškumas, medžiagų specifikacija, atlikti statybos ir remonto darbai, reali pastato būklė, kokybė, reikalingi tolimesni remonto darbai ir pan. Nemažoje dalyje Vakarų Europos šalių techninis vertinimas yra privalomas ir įstatymiškai reglamentuotas perkant, nuomojant, įkeičiant būstą ar atliekant kitas operacijas su NT. Kaip pasakoja "Apdailos juvelyrai" vadovas, Evaldas Eidukas, būsto būklės patikra, vertinimas Lietuvoje dar nėra įprastas. Jo nuomone tai keista, nes pirkdami naudotą automobilį žmonės dažnai kreipiasi į autoservisą, kad automobilio būklę įvertintų nepriklausomi ekspertai. Tuo tarpu pirkdami dešimteriopai brangesnį NT dažniausiai pasikliauja pardavėjų žodžiais ir vizualine apžiūra. Turint kvalifikuoto ir nepriklausomo eksperto techninio įvertinimo ataskaitą, pagrįstą įrodymais ir argumentais, dažniausiai galima nusiderėti, netgi žymiai sumažinti perkamo būsto kainą ar bent numatyti būsimas remonto išlaidas.

"Apdailos juvelyrai" informacija ir nuotraukos.

Buto vertinimas yra išsamus ir nuodugnus procesas, kuris daro didelę įtaką nekilnojamojo turto (NT) rinkoje. NT savininkai, norintys parduoti savo butus, dažniausiai neišvengs turto vertinimo. Daugelis perkančiųjų būstą su daline apdaila naudojasi ir bankų siūloma paskola būstui įsirengti. Beveik kiekvienu atveju, kai būstas perkamas imant banko paskolą, tenka atlikti jo vertinimą. Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų.

Pilnai įrengtas butas leidžia greitai įsikelti ir gyventi.

Kodėl svarbu įvertinti butą?

• Tikslus kainos nustatymas: Padeda nustatyti teisingą rinkos kainą, pritraukiant pirkėjus ir užtikrinant pelningą pardavimą.
• Paskolos gavimas: Bankai reikalauja turto vertinimo, kad nustatytų paskolos sumą ir sąlygas.
• Apsauga nuo permokėjimo: Pirkėjams padeda įsitikinti, ar siūloma kaina atitinka realią rinkos vertę.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

tags: #busto #apdailos #vertinimas