Pirma, paprastai sutarties kaina numatoma sutartyje įkainojant perkamo buto ar gyvenamojo namo kvadratinį metrą. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai butas ar namas dar nėra pilnai pastatytas, nes tokiu atveju tikroji kvadratūra gali nežymiai keistis. Esant aktualumui dėl galimų kvadratūros pokyčių, sutartyje reikėtų susitarti, kokiems pokyčiams esant, sutarties kaina bus perskaičiuojama. Paprastai sutariama, kad perskaičiavimas vyks kai kvadratūros pokyčiai siekia 2, 3 ar 5 proc., nors tai yra šalių susitarimo dalykas. Pirkėjas gali derėtis su pardavėju/statytoju, kad kaina bus perskaičiuojama sumažėjus preliminarioje sutartyje nurodytai kvadratūrai, tačiau kaina nebus didinama dėl padidėjusios kvadratūros, nebent ją sąlygotų pirkėjo pageidavimai (pavyzdžiui, tam tikrų pertvarų atsisakymas).
Antra, sutarties kaina iš esmės turi būti fiksuota, nepriklausanti nuo pardavėjo/statytojo patiriamų kaštų ar pabrangimo. Trečia, nekilnojamojo turto kainoms augant, pardavėjas/statytojas gali atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, motyvuodamas tuo, kad pirkėjas nesutinka mokėti didesnės kainos. Tokiu atveju aiškios sankcijos preliminariojoje sutartyje - bauda pardavėjui už nepagrįstą atsisakymą, siekiant apsaugoti pirkėją. Tačiau kai kurios situacijos gali būti komplikuotos: vartotojas - fizinis asmuo turi teisę prašyti preliminarią sutartį pripažinti pagrindine ir pripažinti nuosavybės teisę į turtą pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą.
Šiame straipsnyje nagrinėsime, kokie yra pagrindiniai preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties elementai, kaip juos teisingai formuluoti ir kaip apsaugoti pirkėją nuo galimų nesusipratimų bei netikėtumų. Taip pat aptarsime, kokias nuostatas dažnai pateikia teisininkai ir NT brokeriai, kokios yra rizikos ir kaip jų vengti.
Preliminariosios sutarties svarba ir jos turinys
Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį paprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo, ir ji gali būti išties trumpa, apibrėžianti tik perkamą turtą, kainą, pradinio įnašo dydį bei pagrindinės sutarties pasirašymo terminą. Kuo ši sutartis trumpesnė ir mažiau rizikų turi, tuo lengviau abiem šalims operuoti prasitarimų procese ir išvengti vėlesnių nesutarimų.
Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminariąją sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais ir įsitikinti, kad jie tvarkingi bei atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.
Kokie punktai yra esminiai?
- Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys; teisingi perkamo-pardauodamo turto duomenys: unikalus numeris, tikslus adresas.
- Tiksliai abiejų šalių aptarta turto kaina; pradinio įnašo dydis ir jo mokėjimo forma. Rekomenduojama rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu.
- Preliminarioji sutartis įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo sąskaitą.
- Parduodamam turtui gali būti taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos/ panaudos sutartys, areštas ir kt. Reikia aptarti jų panaikinimą iki pagrindinės sutarties sudarymo.
- Atsiskaitymas už turtą: apibrėžti ar dalis lėšų bus skolintos, kaip pereina į bendrą kainą, ir kada - pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu ar per 30 kalendorinių dienų po jos pasirašymo.
- Įtraukti baldų bei buitinės technikos sąrašą, jei taikoma, ir kaip jie pereina perleidžiant turtą. Taip pat galima aptarti gyventojų pajamų mokesčio įtaką priklausomai nuo to, ar turtas parduodamas su daiktais.
- Patalpų fotofiksacijos - būtina įtraukti nuorašą ar priedus su patalpų fotofiksacijomis, atliktomis prieš sutartį ir perduodant pirkėjui.
- Notarinės sutarties sudarymo laikotarpis: dažnai 2-8 savaitės nuo preliminarios sutarties sudarymo, priklausomai nuo papildomų veiksmų ir dokumentų.
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: dažnai 5-10% arba didesnis, priklausomai nuo sandorio dydžio; įskaitomas į bendrą kainą.
- Notarinės išlaidos: nustatyti, kaip jos dalijamos - pirkėjas ar pardavėjas arba pusiau.
- Preliminarios sutarties pakeitimai turi būti derinami raštu; jei ne, gali būti atlikti el. būdu.
- Šalių atsakomybės už netekimus ar netinkamą vykdymą - būtina aiškiai įtvirtinti baudas ar nuostolių atlyginimą.
- Turto perdavimas: rekomenduojama įforminant ir užfiksuojant rodmenis (elektra, vanduo, dujos) ir atlikti patalpų bei daiktų fotofiksacijas.
Kas gali padėti parengti preliminarią sutartį?
Preliminariąją sutartį įprastai kuria teisės specialistai individualiai kiekvienam sandoriui. Niekam nėra vieno šablono visiems atvejams. Jei kyla abejonės dėl savo teisių ir pareigų, patariama kreiptis į NT brokerį ar teisininką, kad jie įvertintų rizikas ir parengtų sutarties projektą, pritaikytą konkrečiai situacijai.
Praktinės įžvalgos ir rizikos vengimas
Asta Mineikienė pabrėžia, kad svarbu nuo pat pradžių būti sąžiningiems dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali sukelti teisinių ginčų ar prarasti pasitikėjimą. Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui rekomenduojama juos atskleisti - pasekmės priklauso nuo situacijos ir nuo to, kaip įtvirtinta atsakomybė preliminarioje sutartyje (galimos netesybos ar nuostolių atlyginimas).
Taip pat svarbu įvertinti ir riziką dėl netinkamai parengtos preliminarios sutarties: gali būti, kad pagrindinė sutartis apskritai nebus sudaryta, arba pirkėjas praras avansą. Todėl būtina aiškiai nurodyti terminus, sąlygas ir įsipareigojimus, įtraukti galiojančias sąlygas dėl finansavimo, sutikimų bei leidimų gavimo ir kt.
Galiausiai, užtikrinti sandorį gali teisininko parengta preliminari sutartis su išsamiai apibrėžtomis sąlygomis. Jei sandoris bus įtrauktas į nekilnojamojo turto pirkimą be teisinės pagalbos, rizikos gali augti. Ekspertai rekomenduoja gauti profesionalų įvertinimą ir, jei reikia, naudotis NT brokerio paslaugomis ar teisininko patarimais.
Tipiniai pirkimo-pardavimo scenarijai ir praktiniai patarimai
- Ilgalaikė 2-8 savaičių notarinės sutarties pradžia: įsitikinti, kad visi dokumentai paruošti, sutikimai gauti, o turtas nėra įkeistas kitų asmenų arba teismų bylų.
- Avansas ir jo pagrindimai: nustatyti aiškius terminus įrodančius pirkėją įsipareigojimams vykdyti sandorį.
- Fotofiksacijos ir dokumentų įkainiai: įtraukti į sutartį klausimą dėl to, kada ir kaip vykdomos fotofiksacijos ir kokie daiktai įtraukiami į pardavimą.
- Baudos ir nuostolių atlyginimas: įtraukti aiškią baudas mechaniką, kurios dydis turi būti motyvuojantis pardavėjui nepanaikinti pagrindinės sutarties dėl pirkėjo nesutikimo mokėti didesnės kainos.
- Turto perdavimas: įrašyti, kada turtas perduodamas ir kaip fiksuoti rodmenis; užtikrinti, kad perdavimas nesukeltų papildomų įsiskolinimų ar mokesčių.
Jei planuojate įsigyti nekilnojamąjį turtą, ypač kai statoma ar dalinai įrengiama, preliminarioji sutartis - vienas svarbiausių dokumentų, kuris gali leisti užtikrinti sandorį bei išvengti dažnų rizikų. Būkite atidūs sudarydami sutarties punktus, gerai įvertinkite galimas rizikas ir, jei reikia, kreipkitės į profesionalus.
Informativus meta aprašymas: Preliminarioji būsto pirkimo-pardavimo sutartis - išsamus vadovas apie jos svarbą, būtinas sąlygas, rizikas ir patarimus, kaip tinkamai ją sudaryti bei apsaugoti pirkėją.